东戴河滨海新区房地产对经济的影响.doc

东戴河滨海新区房地产对经济的影响 新区房产现状 据悉，东戴河新区目前重点打造的新城已初具雏形，17个综合地产类项目建设开发迅速，综合地产开发面积达到438万平方米。而作为环渤海区域最后的一块未经开垦的处女海，东戴河水质清澈，白沙细腻。位于京津冀辽城际圆心，东戴河离北京298公里，沈阳300公里，海陆空立体交通网络，2小时即可到达北京、沈阳、唐山、石家庄等多个大城市，这些得天独厚的环境和地理资源使其有望成为未来中国滨海旅游的首选度假休闲胜地。 根据规划，未来10-20年内，东戴河新区将被建设成一座人口规模达50万人、财政收入达100亿元、生产总值达1000亿元的生态宜居新城，将开启产业与环境和谐发展的滨海经济新时代。 滨海新区陆域面积2270平方公里，其中城镇建设用地360平方公里。其中滨海新区有114平方公里盐碱荒地，其中大部分为不宜耕种的湿地。在充裕的土地供应基础上，滨海新区房价仍处于起步阶段，具有广阔的发展前景。 与以往纯旅游景区的单一发展模式不同的是，佳兆业东戴河以泛旅游功能与住宅产品，形成北中国集旅游、休闲、度假、旅居合一的滨海度假胜地。在这种条件下，金钥匙国际联盟被引入到东戴河。 8月4日，一场地产行业高规格的论坛“对话东戴河——中国国际滨海旅游新区发展趋势高峰论坛”在佳兆业东戴河售楼中心启幕。来自住建部、国家旅游局、辽宁省政府、葫芦岛市政府等众多区域领导、业内著名专家学者多方齐聚一堂，共同把脉中国滨海旅游业发展趋势。由葫芦岛市政府、东戴河新区管委会、佳兆业集团主办据悉，在此次论坛现场，与会专家对东戴河的发展给予高度认可和期许，他们认为东戴河极有希望发展成为环渤海经济圈内的价值高地，成为继南北戴河之后环渤海全新旅游度假胜地。 嘉宾讨论 滨海新区房价尚处起步阶段 据调查，2006年上半年塘沽区商品房住宅销售均价为4755元/平方米，开发区销售均价为6637元/平方米。到2006年6月，塘沽区可售房屋的市场报价平均已经达到5109元/平方米，开发区目前市场报价平均达到6913元/平方米，比2005年末分别增长了16.06%和8.66%。塘沽区、开发区今年的住宅市场价格均较2005年有所提升，但相对涨幅逐渐趋缓，而且塘沽区的涨幅较开发区大。 以塘沽地区住宅价格为例，由于目前塘沽区的房地产开发仍处于起步阶段，大规模的房地产投资刚刚展开，相对较少的供应量和旺盛的需求形成了目前滨海新区整体市场向好的大势。随着区域经济的增长，新区居民已有了良好的经济基础，但是房地产水平的发展和产品档次仍无法与这一经济水平相匹配。因此，一旦高品质住宅项目供应增加，成交量将立即出现大幅增长。 在滨海房地产市场如火如荼的发展势头中，一些大的房地产开发商早已开始关注滨海新区，争相进入当地土地拍卖市场。滨海新区重新定位后，必将吸引更多投资者，促进相关产业和附属行业的蓬勃发展。并将发挥其在环渤海地区的绝佳作用，形成磁铁效应，吸引大部分人流涌进。可见，在如此利好下，房地产开发在未来需求强劲。 三级市场推动楼市再起波澜 在目前滨海房地产市场大势向好的情况下，目前该区域房地产三级市场与二级市场已经形成良性梯级互动。受滨海新区经济增长带动，塘沽区内的二手房交易量呈现出高速增长的态势。开发区、塘沽地区受天津整体房地产二、三级市场价格攀升的大环境影响，区域市场价格也迅速拉升。 区域经济快速发展，第三产业规模日益扩大，大量外来从业人口进入滨海新区，塘沽、开发区生活配套已见规模，大量投资者将手中购置物业出售、出租，获取差额回报的同时丰富了供应市场资源。房产中介公司也开始大举进驻，除了一些老牌中介如滨海顺驰、广厦、龙盛、21世纪外，外地一些知名企业也开始抢滩滨海，如宜人易居、满堂红等。滨海区域的大型中介已经超过200余家，房地产服务商对于滨海房地产市场的推动将再起波澜。 就业支撑滨海楼市 然而，在滨海楼市迅猛的发展态势下，区域人口却不足百万，而近年来，塘沽区、开发区出让土地较多，未来供应量较大，从正常供应角度分析，似乎会产生供需矛盾，但从区域经济发展、国家战略支撑、产业结构来看，人口会不断补充进来，特别是中青年人口，会给予市场需求有力的支撑。 一方面开发区西区的建设，会形成占地40万平方米的工业园，在过去的一年中开发区为天津市提供了超过28万个高薪职位（超过天津市平均水平近一倍），同时，未来的西区将会提供更多的就业机会。目前天津港东疆建设已经展开，港口吞吐能力进一步扩大，未来的贸易、物流业务会更加繁荣。根据几年来区域楼盘销售经验看，外地客群的数量将稳步上升，因此未来的房产需求对于市场的支撑作用将更加明显。 综合以上分析，对滨海新区未来的房地产开发，一是充分利用现有滨海新区的整体优势；二是冷静分析市场，把握好开发节奏，既不要坐而待之，也不要跟风全上，一个区域要想发展应