两税清算相关问题座谈会发言稿成华.docVIP

土增清算问题座谈会发言稿（成华） 一、目前成华区两税清结算工作开展情况 自今年六月份启动新的清结算模式，集中开展房地产企业两税清结算工作以来，截止目前已进行了34户房地产企业共47个房地产开发项目的清算.其中，有5户企业5个房地产开发项目已出具清算报告；29户企业共计42个房地产开发项目正在清算中。除此之外，已达到清算条件但尚待清算的项目有12个。 二、新调整的两个比例运行过程中可能遇到的问题 根据成地税发【2010】1号文的规定，房地产企业土地增值税预征率调整为普通住宅1%、非普通住宅1.5%、商铺及其他2.5%。核定征收率调整为普通住宅5%、非普通住宅6%、商铺及其他7%。从2010年10月10日起执行。 预征率 一般情况下，当月的税款是在下月才会体现，根据传统理解，10月份开始执行，那么从11月申报期起才按照新预征率缴纳。但由于市局系统已在第一时间做了调整，10月份入库的预征土地增值税便按照新税率进行了预征，即9月份发生的收入是按照新预征率来体现预收税款的。 核定征收率 根据相关规定，核定征收以受理时间为准。目前暂未遇到问题。 三、清算中的其他问题 1、对项目分期结算的问题，是否确定采用建设工程规划许可证来确认分期？（市局能否出具书面材料？） 2、项目清算中，如何界定可售建筑面积、不可售建筑面积、公共配套设施面积分摊等。 在目前已进行清算的项目中发现，有些企业各种权证（如用地许可证、建设规划许可证等）和总平图上对于可售面积、不可售面积以及公共配套设施的界定不同。在这种情况下，应以什么为依据界定这些面积？ 在确认公配设施时，正对整理项目的公配设施费用可以按照各分期项目的建筑面积占总建筑面积的比例进行分摊，那么若是未完工或者未建项目，应如何分配？若是公配设施没有办理移交，那么这些是否单独作为成本？ 例：如万科魅力之城共分五期，目前达到清算条件为三期，另外两期尚未修建，已修建的公配设施在规划中有些是五期共用的，尚有一些已规划但尚未修建的公配设施，那么公配设施应该如何分摊？在处理这个问题方面，我局有两种建议：一是将目前已建好的公配设施按照规划在三期内分摊，待四五期建好后根据实测面积按五期再次分摊清算，这样就产生了重复清算，增加了企业的负担也大大降低了税务机关工作效率；二是目前已确认已建的公配设施只摊入前三期，未来四五期发生的公配单独在四五期分摊，这样即可以减轻企业财务人员的负担，也极大的提高了税务机关的工作效率。 3、房地产企业建安成本未决算完毕，成本如何确认的问题？ 在清结算项目中，有的企业（龙湖等）建安工程没有办理决算，且未取得发票，在这种情况下该如何确认成本。按照市局2010年9月25日会议的要求，在此类成本的确认问题上应严格按照国税发【2006】187号文“除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”的规定严格执行。在实际操作中，若企业能够提供合同以及工程量确认单，并据实发生支付的情况下，可否暂按工程合同予以确认？ 在确认合法有效凭证上，国税发【2009】91号文规定建筑安装发票要求在项目所在地开具。但省局原【2007】507号文中曾规定五城区和省局建安企业在机构地纳税，与新规定有冲突，是否明确废止？ 4、对于房地产开发项目在土地增值税未结算的情况下，企业所得税能否结算？ 为了避免清结算企业出现土地增值税计税成本和所得税计税成本不一致的情况，一般情况下，首先进行房地产企业土地增值税清算，确认房地产开发项目成本的基础上再进行所得税结算。这就致使房地产开发企业所得税结算往往滞后，特别是当房地产企业的开发项目不在其机构所在地时，其他税务机关不结清其土地增值税，机构所在地税务机构就无法进行所得税结算。华盛实业蜀都花园项目开发有限公司的蜀都花园项目从1998年开始开发（其项目所在地为锦江，土地增值税在锦江局，所得税在我局）。该项目土地增值税一直未最终清算（企业陈述），所以企业所得税也没有进行结算。在此，需要确认对于房地产开发项目在土地增值税未结算的情况下，企业所得税能否结算？ 5、界定机械车位是否为可售，其成本是应计入费用还是成本的问题 在清算过程中有房地产开发项目（瑞祥御锦、华润二十四城）修建了地下机械车位。通过向企业了解得知，机械车位是项目为达到公配比例而修建的，根据房管局的规定无法办理产权证（如瑞祥御锦），因此在实际清算中对机械车位作为不可售面积处理，将其成本计入房地产费用；但又有项目的机械车位能够办到产权（如华润，买一送一）。因此对于机械车位，在确认为公配还是可对外销售面积上如何区别对待？ 6、关联交易定价问题 在清算过程中，有些项目存在建安成本偏高或者产品售价偏低的问题，经调查，关联交易是造成这种情况存在的原因之一