中国不动产研究中心CRRC复苏时期消费者购房情况分析.doc

中国不动产研究中心CRRC复苏时期消费者购房情况分析高收入者投资需求为低收5倍 担心政策 发布时间：2009-7-29　　提要： 目前的情况下，如果房地产行业脱离宏观经济环境运行过热，是否会带来政策风向的又一轮微调？而一旦政策转向，购房者的预期和行为可能随之发生变化。 　　 　　本报告以中国不动产研究中心关于重点城市的购房者数据为研究基础，结合委托新生代市场监测机构和DCCI所作的调查，对中国重点房地产城市的主流购房人群的真实需求情况、购买动机、购买行为、购买时机和偏好情况进行了针对性专项分析。 复苏时期消费者购房情况分析 　　研究单位：中国不动产研究中心 　　研究员：李斐 谢超 　　 　　 　　 　　 　　结论 　　1，结合目前宏观经济环境和行业运行情况，对于影响购房的因素调查显示，政策性因素是影响购房的主导因素的，其次为通胀预期。我们关注的是，目前的情况下，如果房地产行业脱离宏观经济环境运行过热，是否会带来政策风向的又一轮微调？而一旦政策转向，购房者的预期和行为可能随之发生变化。 　　2、关于购房目的。总体来说，对于各城市和各收入水平的房产消费者，购房的最主要目的仍是自住，其次是两者兼有目的和纯投资目的。如果将兼有目的和纯投资目的统视作投资性需求，静态来看，住房购买的投资性需求同城市的发达程度、家庭收入水平成正比；动态来看，投资性住房需求在各城市、各种收入水平都有伴随增长的趋势。 　　3、关于购房类型。总体上看，二居室是购房类型的主流，约占六成左右。对一居室的要求比较小，仅占不到一成，各城市具体比例又略有不同。静态来看，各城市和各收入水平层次的家庭购房的主要类型是二居室，一居室的需求较少，三居及以上的需求已经占据了较大比例。动态来看，各城市、各收入水平家庭对一居室需求均是逐步降低，三居及以上的需求均有增加。二居室需求在不同城市、不同收入水平层次家庭有升有降。 　　4、关于购房价格。总体来看，消费者购房价格跨度较大，最近一次购房单价和预购单价多集中在4000-12000元之间。从城市来看，天津消费者购房价格相对较低，北京消费者购房价格较高。并且较低价格部分天津所占比重较大，中档价格部分广州所占比重较大，高档价格部分北京所占比重较大。并且，家庭收入越高，所能接受的房价越高。 　　5、关于购房时考虑因素。房屋质量、楼盘所处的地理位置和房屋价格依次是购房者购房时考虑的最重要的前三个考虑因素。而且对这三个因素关注要远远高于其他因素。关于考虑因素和相关信息来源的分析，可以发现互联网已经成为购房者获取购房信息的首要的也是最重要的渠道，消费者在获取相关信息后才会向售楼处咨询。此外，口碑传播对消费者购买房屋有相当重要的影响，购房者更关注网友和业主对评价。 　　前言 　　本报告以中国不动产研究中心关于重点城市的购房者数据为研究基础，结合委托新生代市场监测机构和DCCI所作的调查，结合目前金融危机与通胀预期的大背景，就购房者购房情况进行了针对性专项分析。 　　报告调查分为两部分，第一部分是针对目前的经济和行业背景，对于购房者的购房影响因素作特定研究；第二部分是普适性的研究，着重考量重点城市消费者的购房行为和偏好。 　　为了更好地说明问题，本报告选取了中国重点房地产城市作为研究区域，重点监测了北京、天津和广州等城市做典型分析。报告选取房产主流购买人群作为研究对象，房产主流购买人群划定为2年内购买过房产或者未来2年内预计购买房产，并在购房过程中的主要决策人。所用调查调研过程可靠，样本具有说服力，数据对于分析市场消费者的真实需求情况、购买动机、购买行为、时机和偏好情况具有参考价值。 　　具体而言，如图1所示，多数被调查者拥有自己的住房，仅14%没有住房，从而调查对象的已购房屋类型对总体的已购房屋类型具有极强代表性。如图2所示，近五成的调查对象在过去两年内买过房屋，所以对影响房屋购买各因素的评价完全可以作为市场主流评价的参照。更有价值的是，从图3、图4中可以看出，调查对象当中高达71.6%未来两年计划购房，53%是购房最终决策人。 　　同时，中心和调查的数据显示，调查对象获取房屋信息的主要渠道主要是通过互联网和售楼处。并且，全部受访对象中上网获取相关资讯的比例高达93.2%。 一、整体人群结构介绍 　　下面六张图分别从性别、年龄、学历、婚姻结构、家庭月收入、职业六个方面对调查的人群结构进行描述。 　　二、消费者购房影响因素 　　近期，我国房地产市场出现的强劲反弹迹象（证券市场亦然），是在实体经济尚未完全复苏的情况下发生的，与流动性的注入和因此引发的通胀预期密切相关。随着流动性的恢复，在短期内实体经济难以吸收的情况下，土地、房屋、证券等资产价格的不断上涨现象合乎逻辑。但与此同时，今年以来出现