你不可不知的物业管理十大现象.docxVIP

你不可不知的物业管理十大现象 和“个案”对应的概念，是“现象”。个案浓缩成现象。和“现象”对应的概念，是“本质”。透过现象看本质。　 业主-维权和“鸵鸟战术”　这一现象最鼎盛时期当属《物业管理条例》出台之后的一段时间。广州和深圳地区的业主最早开始群体行动。他们更多从法制精神及契约合理的角度分析物业管理给他们带来的种种不公（严实，《中国物业管理三十年批注》，2012年12期）　恰好，业主们赶上了都市媒体大发展的时代，向媒体“反映”几乎成了业主能想到的成本最低且效果最好的维权方式。在接下来的几年里“自由律师和记者们很快掺和进来，香港式的街头抗议被如法炮制，众人的情绪彼此助燃，有些口号越来越刺激和尖锐。”　物管公司忽然间成了“过街老鼠”，说什么做什么都是错，干脆就像鸵鸟一样一头扎进沙子里，自己过自己“歌舞升平”抑或“穷酸潦倒”的日子。有媒体找上门来的，一律“无可奉告”。周而复始，这种现象不断摧毁着物业管理人的职业荣誉——他们甚至连理直气壮地指责在小区里随地吐痰者的勇气也丧失殆尽。更由于行业高层人士面对媒体责难通常是保持缄默，基层从业者心中更加郁闷，他们叹息：媒体的良心在哪里？（严实，《弱势物业管理说：媒体的良心在哪里？》，2006年第5期）　而另一方面，业主们很快就掌握了话语权，并对立法过程产生了重要的影响。整个社会被动员起来，特别是业主阶层的积极参与，使得《物业管理条例》经过一年的反复修改才出台。（陈幽泓，《从〈北京市物业管理办法〉草案征求意见谈立法的意义和作用》，2009年12期）　现在，情况已经完全不同，物管公司的“声浪”甚至超过了业主，在“罢收”、减税、欠费、调价等诸多议题上，他们已经敢于直面媒体，有理有据表明观点。在媒介工具的博弈中，业主和物管公司也再次势均力敌。这当中，由《现代物业》领衔的行业媒体的持续发声，成为物管人敢于开口的重要推动力量。　“低端劳动密集型”行业　不光是大陆，香港、台湾亦如此。各地区最低工资标准上调之后，物管业受到的影响最大，就是明证。（阮伟基，《香港实施最低工资法例对物业管理业的影响》，2011年第11期）　回溯物业管理在各地区的发展可知，无论各地的物业管理事务，都是从基本的“四保”开始的，而其中“保洁”、“保安”又是需要人员最多、但技术含量最低的两项工作。尽管使用科技取代人力的尝试一直都没有停止过，但到目前为止，就行业总体而言，从业人员数量最多、占比最大的仍然是“保洁员”和“保安员”。　在中国内地，这种情况不完全是市场需求的作用。政府利用了行业基层操作人员需求多的属性，从政策方面引导（或指令）使其成为重要的“社会安置场所”，提供了大量基层劳动岗位，吸纳在经济改革中产生的依然具备劳动能力的失业人群。这是“中国式物业管理”两个层面“维稳”作用的体现之一（另一个是“基层社区管理”的稳定。）　但是，物业管理人试图摆脱“低端劳动密集型”称号的努力却从未停止过。因为它不仅关系到行业的生存和发展，更关系到许多物管人从业的职业尊严。　　政府指导价　追溯“物业服务收费政府指导价”的来源，可到国家发改委、建设部2003年11月印发的《物业服务收费管理办法》，其中第六条规定，“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”。　在我国，实行政府指导价或政府限价的行业基本上都是国有垄断行业或公用事业，用在物业管理这个“市场化”的行业身上本就十分奇怪；从上述规定中可看出“政府指导价”对物管企业本是道“选做题”，实际中也基本上变成了“必做题”，此二怪；三怪乃是，自各地区依照此原则规定制定标准之后，调整“指导价格”似乎就被忘记了，全国各地物业服务收费政府指导价格普遍维持在十几年前的水平。有些地区近年来虽开始逐步调整，幅度也远远赶不上物价和最低工资标准的上升幅度。　上海科瑞物业管理发展有限公司总经理张一民说，10年前科瑞物业的利润率是10%，现在是5%，想回到10%，除了要看公司的项目好不好，还要看政府是否会出台调整物业管理费收费机制。　“政府指导价”直接限制了物业管理企业主营业务的收入，已经成了物业管理行业的“利润杀手”，企业不得不依靠“多种经营”寻求“开源”，难免涉及到业主共有资产的经营收益，处理不好，便成为加深企业与业主矛盾的重要因素。　喊亏还不撤　或许到今天，住宅小区的业主们也想不通这是为什么。物管公司每年都说亏损、入不敷出，但“赖”在小区里就是不走。更甚者，即便业委会签下了新的物管，也还是不走。业主能够想到的最合理解释，就是“物管公司肯定还有油水捞”，否则还有什么理由呢？查他的账！　对一家物管公司来说，每个项目的情况不同，有盈有亏实属正常，一个项目亏了，用盈的来补一下，大不了全公司的利润薄一点，也维持得下去。不能撤，最大的原因在于担心失去管理面积，那就意味着明年企业资质评审时，很可能降级；一旦降