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从宿松县实例浅论房地产投资对经济发展的影响 房地产投资变化及其乘数效应是拉动中国经济走出1997-2001年通货收缩实现经济高速增长的主要引擎，又是当前经济速度下滑的主要推手。依靠房地产投资推动的经济高速增长是一把双刃剑，一旦新增投资下降，通过乘数作用会大幅拉低经济增长速度。本文以宿松县为例，就房地产投资对经济发展的影响进行相关分析。 一、房地产投资与经济增长的相关性 1、、2015年下滑明显，由2011年的0.086下滑到2015年的0.003，五年间平均为0.029，即每亿元房地产投资平均增加290万元的地区生产总值，其中2015年仅增加3万元。 表2 宿松县房地产投资效果系数 年份 房地产增加值(万元) 当年增加额(万元) 房地产投资（万元） 投资效果系数 2011 49878 7023 81567 0.086 2012 53092 3214 115472 0.028 2013 55239 2147 163254 0.013 2014 58166 2927 172733 0.017 2015 58719 553 161837 0.003 二、房地产投资下滑的主要因素 1、房地产库存量大。2010年到2013年宿松县房地产行情火爆，连续4年保持40%以上的高速增长。经过多年的高速增长，房地产从“增量时代”进入“存量时代”，宿松县商品房待售面积从2014年的5.75万平方米上升到2015年的28.87万平方米，另外还有43.62万平方米在建面积和5.5万平方米待开工面积，全县整体库存约78万平方米。按照过去3年的平均销售速度来计算，这一库存需要接近3年来的时间来消化。 2、房价增长过快。消费结构升级拉动了城镇居民改善住房的需求，但居民收入增长跟不上房价增长的步伐，中低收入居民无力购买大产权房，从而催生了小产权房和黑开发市场并使之进一步扩大，房屋质量问题屡见不鲜，使房地产和住房系统趋于不健康。宿松县商品房平均价格从2011年的2794元/ 平方米增长到2015年的4757元/ 平方米，年均增长14.2%。2014年宿松县居民人均可支配收入11190元，同比增长10.9%，2015年居民人均可支配收入12297元，同比增长9.9%，房价的增长速度快于居民收入的增长。 3、房地产收益率下降。由于销售端的变化剧烈，使得上游开发商反映迟缓，对市场的判断失误。2011年到2015年宿松县房地产投资年均增长18.7%，商品房销售面积分别为42.32、45.53、36.35、31.69、28.8万平方米，商品房销售面积增幅从2013年就开始负增长，三年增幅分别为-20.2%、-12.8%、-9.1%。房地产投资到销售中间毕竟有个周期，一般不低于两年，对市场判断失误会导致房地产投资收益率急剧下降，简单来说，投资100亿元，两年后卖出150亿元，总收益率是50%，这时当投资增速达到20%，而销售额下降10%，这时总收益率就变成了1.35/1.2-1=12.5%,两年只赚12.5%，比银行理财高不了多少。 三、房地产投资下滑对经济发展的影响 2013年是房地产投资“黄金时代”的最后一年，进入2014年以后房地产的各项指标都向下行，从宿松县近五年的数据来看，近两年房地产投资不乐观，给经济发展带来较大影响。 1、经济增长速度放缓 2006年至2015年宿松县GDP增速分别为：13.4%、13%、15.5%、13.4%、14.5%、13%、11.5%、10%、9.2%、8.1%2013年降至10%，2014年开始进入“个位”增长时代。 图1 2006-2015年宿松县房地产投资及经济增长速度 单位：%  2、财政收入明显回落 房地产业除了供电、供水、上下游产业税收等给国家财政税收带来贡献外，直接涉及的税种就有：企业所得税、营业税、土地增值税、印花税、房产税等。2010年至2013年宿松县财政收入增长较快，增幅均保持在20%以上，这一时期也是房地产业发展的黄金时期。随着近两年房地产业不景气，宿松县财政收入无论增量还是增幅都明显回落。增量从2013年的1.43亿元下降到2015年的0.91亿元，增幅从2011年的37.1%下降到2015年的10.1%。2016年下降幅度更为明显，1-4月份，建筑业营业税入库2351万元、同比减收679万元、下降22.4％，占营业税降幅的90.1％；建筑业百万元以上的纳税户仅4户，比同期减少4户。房地产业税收减少1660万元，下降22.8%。 图2 2006-2015年宿松县房地产投资及财政收入增长速度