土地一级开发项目成本测算幻灯片.pptVIP

（六）工程建设其他费用 工程监理费 → 1996年1月16日，北京市建委发布了《北京市工程建设监理费收费标准实施办法》(京价收1996第043号)，规定：实行监理的工程，监理费按工程的总造价百分比计取，用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的0.1-0.2％计取。 （六）工程建设其他费用 2. 竣工图编制费 → 2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布的《工程勘察设计收费标准》[2002]中《工程设计收费标准》1.0.16条规定：编制工程施工图预算的，按照该建设项目基本设计收费的10%收取施工图预算编制费；编制工程竣工图的，按照该建设项目基本设计收费的8%收取竣工图编制费。 （六）工程建设其他费用 3. 建设期区域管理费用 →包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目建设初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期几年等，再据以测算相应费用。 （六）工程建设其他费用 4. 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 →这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、（天然）气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发项目的情况，千差万别，不一而足，须慎重对待，认真估算。 （六）工程建设其他费用 5. 项目后评价费用 →指在土地一级开发工作完成后，由土地一级开发主体组织，委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准（计价格1283号文）进行测算 。 （六）工程建设其他费用 6. 其他 →指其他和工程建设相关但未归属前述项目的其他相关费用，按预计发生的项及相关文件估算。例如：委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”，参京发改[2004]298号文关于印发《北京市政府投资建设项目代建制管理办法（试行）》的通知执行。 （七）管理费 指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。 → 2005年8月3日，市国土局发布了关于印发《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的通知 京国土市[2005]540号文，其中第十三条规定：土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 （八）财务费用 指一级开发过程中所发生的相关财务费用。 →其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。 →根据项目开发实施方案中开发进度、时序的安排，相应地做出投资计划，绘出资金流入流出的现金流量图，并据此相应地计算预计发生的财务费用。 （九）销售费用 包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等。 → 目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售，已实施完成的土地一级开发项目尚不多，因此没有太多的经验数据可供借鉴。这就需要企业根据自己项目的土地出让计划结合市场需求分别测算。 （十）应纳税费 土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、所得税、印花税、进口设备关税等。 →具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。 （十一）不可预见费 包括基本预备费和涨价预备费。 →视不同阶段的测算精度以及项目不可预见因素多少的不同，以开发成本为基数，以一定比例适当计取，通常为1％～5％。 四、土地一级开发项目成本测算报告的编制 以上阐述的是土地一级开发项目的成本构成及其测算的相关依据。我公司据此编制了土地一级开发项目成本测算通用模板，作为成本测算的基本模板，结合具体项目的具体情况逐项测算，并编制该项目土地