龙吉花园全程策划方案供参习.doc

龙吉花园全程营销方案 一龙吉花园项目介绍 龙吉花园位于海南澄迈老城，占地面积33355平方米，东接海口市区、西连西线高速、南靠火车南站、北临盈宾水城。 （一）本项目所在市—— 澄迈县位于海南岛西北部，毗邻省会海口市，土地面积2067.6平方公里。全县辖16个乡镇，境内有6个国营农场和3个直属农（林）场，2001年未户籍总人口47万人。 澄迈地处热带季风气候区，年均气温23.7摄氏度，年均日照2060.5小时，平均降雨量1765毫米，境内资源丰富，土地肥沃，人杰地灵。 澄迈交通、电力、通信等基础设施完备，区内优势明显。海榆中、西干线及环岛西线高速公路、在建的西环铁路穿越境内；北部沿海有港湾15处，已建成六大码头，年吞吐能力达800多万吨，粤海铁路开通后，南站货运编组站设在老城开发区内，物流吞吐量将达到700万吨以上，并设有国家二级对外口岸。境内建有目前海南省最大的火力发电厂----马村电厂。 澄迈工业建设位居全省前列，北部老城开发区为海南工业发展重地；澄迈农业发达，是海南瓜菜、水稻、橡胶、甘蔗、牛、猪主要产区；旅游业方兴未艾，境内拥有目前全国最大的海南南泰鄂鱼湖动物园。 澄迈先后被列为全国“两高一优”农业标准化示范区、全国百名财政支持农业技术成果应用示范县、全国百名畜牧兽医科技示范工程实施县，被命名为全国名优水果基地、全国良种苗木基地、全国商品牛基地，并荣获全国封山育林示范县、全国绿化造林先进单位、全国双拥模范县、全国消灭无标生产县等多项殊荣。 澄迈，是海南岛北部的一颗明珠。 二、项目素质分析 项目的优势 生态小区渐受青睐 交通便利 先天的度假素质 花园紧临西海岸盈宾半岛，规划出高尚别致的滨海生活区，可以感受热带海岛依海而居的浪漫情怀。 4、离自然很近，距繁华不远 本案所在的位置距离海口市中心只有10多分钟的车程 前期已有购买意向资源的客户资源。发展商前期已经有了30-40套住房的购买意向，通过给予优惠政策，相信这部分人的潜在购买力是很多发展商所不能具备的。 大型的项目在老城相继落户，老城的地皮越来越稀缺， 和海口的紧密关系！（地理上），海口城市扩张后的必然方向。 老城地区少有的电梯房。 项目劣势 本项目想脱颖而出，就必须独树一帜，与众不同。 临近景致平平 老城市民近来购房热情不高：一是个人住房较宽松；二是偏重证券投资。 地块规模不大不小，用地条件不够好而且不易规划。 四、市场分析 （一）海南市场分析 七、市场定位 项目市场定位 如上所述，针对本项目实际之优缺点，该项目的市场定位是 销售市场定位 根据以上分析，认为销售对象主要为： 本市公务员： 工厂企业的中高层管理者： 商人 养老、休闲岛外人士 销售对象各占比例预测 销售对象 本市公务员 工厂企业的中高层管理者 商人 养老、休闲岛外人士 其他 比例 15% 30% 30% 15% 10% 九、整体项目策划 策划包装的重要性 项目色调 以淡黄色为主，瓦面为淡黄色稍偏红，墙体淡黄，路边绿草要宽，围墙周边要绿树围绕。 广告牌 广告的创造应以清晰醒目为准则，充分显示小区的大型完善规划（最好以小区的规划图为主景），并突出发展商的名称，尽早为本项目作软性的宣传。广告牌摆放的位置，一是小区现场围墙，利于过往人流加深印象；二是显要的路口，如进盈宾半岛入口处等显眼位置，务求将接触面拓宽，吸引往来的人流注意，以提高项目前期的知名度。另外，可在各处路口设置醒目的地点指示牌，清楚指示本小区的位置。 售楼部 售楼部应设置在高速公路旁边，容易被路人所留意，其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼部门前设置一弧形的造型花坛，融园林美景于一体，环境优美的售楼部应最能体现其审美水平。 样板房及样板楼（前期用沙盘） 项目功能的策划 休闲区 （1）休闲锻炼区 （3）购物区 （3）亲子植物园 绿化设计 园林绿化一般分为中、西两种，西式园林现时一般较为标榜“欧陆式园林风格”、“地中海风情”、“凡尔赛风格”等，凡尔赛风格”的街心花园绝对令人耳目一新。由于西式园林相对独立，可塑性大，见效快且明显，所以本项目早期可采用西式园林设计，而中式园林由于占地较大，且与建筑外观风格关联不强，可塑性不大，所以不宜全面采用，可分为以下两方面： 欧陆风格花园 前期绿化应注重在“快”、“美”、“显”三方面，所以主要由各种立体形状组成的欧式花园，非常适合早期的观感，所以售楼部前的花坛设计可与街心花园风格相呼应，融合时尚美感浑然一体。 （2）路边绿化 项目的北边为西线高速，可修建一列花圃，主要亦是以欧陆风格为主，注重花艺的造型及修剪，另外可间插一列“花篮路灯”令景致此起彼落，富于变化。铁铸雕花的休闲座椅，两边再栽上月季、杜鹃，点缀邻近建成花棚式长廊，翠荷绿柳，鸟语花香，一派南国好