建筑面积计算规则的变化对工程造价管理的影响.doc

建筑面积计算规则的变化对工程造价管理的影响 ——国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》对比谈 天津市建设工程定额管理研究站 陈友林 国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/50353-2005）已于2005年4月15日发布，并于2005年7月1日起实施。建筑面积是建设工程领域中一个非常重要的经济技术指标，在工程造价管理方面有十分重要的作用。作为工程造价管理人员，建筑面积的计算是必备的专业技术基础知识，建筑面积计算规则的变化以及由此引起的相关影响不可避免的应当引起我们重视。 此次建筑面积计算规范的颁发有两个显著的特征，其一，由过去的建筑面积计算规则，上升为建筑面积计算规范，使其更具有强制性含义，这足以证明国家建设主管部门对建筑面积计算更加重视的程度。其二，新规范从条款设置、规定内容和表现形式上均不同于原计算规则，它在原来的计算规则基础上，作了比较大的调整，为了便于大家学习和理解，这里将现规范与原计算规则做一对比，以方便论述。（详见附表） 通过对比我们不难看出新规范与原计算规则有以下几个重要变化： 1、“层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积”。这个规定几乎贯穿于每一条款，这一规定适当扩大了建筑面积的计算范围，使我们在确定建设工程造价时更趋于合理，化解了实际工作中的一些争议与矛盾，对避免今后出现更多的问题有很大的实际意义。 2、 阳台的计算规则改变了以往封闭和不封闭的区分，统一为按其水平投影面积的一半计算，这样的改动不仅简化了计算，也可以避免一些人为的因素。 3、雨蓬的计算，由过去的划分有柱与无柱，改为“雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算”。使其计算更加明确与简化。 4、明确了“以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积”。玻璃幕墙用于建筑物的装饰和围护结构已有多年历史，但如何计算建筑面积一直没有明确规定，此次规范给予了明确，并且在术语中对围护性幕墙和装饰性幕墙做了注明。“直接作为外墙起围护结构作用的幕墙”称为围护性幕墙，“设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙”称为装饰性幕墙。 5、增加了建筑物外墙有保温隔热层的计算规定，即：“建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积”。 随着国家建筑节能技术的发展，建筑物外墙设置保温隔热层的建筑物逐渐增多，但是保温隔热层是否计算建筑面积过去存在一些争议，新规范对此作了明确规定，对我们工作有很大帮助。也体现了新规范充分考虑了新技术对建筑面积的影响。 6、变形缝取消了宽度限制，无论缝宽多少，均计算建筑面积。 变形缝在建筑物中比较常见，原规则规定的计算比较烦琐，这次进行了简化和统一，更便于操作。 7、增加了“设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物应按其底板的外围水平面积计算”的规定，这种建筑在我市虽不多见，但也已经出现，这也是新规范对我国新的建筑结构的又一体现。 8、明确规定建筑物通道不计算建筑面积。 这个规定与原规则有了不同。原规则规定“穿过建筑物的通道不论高度和占用层数均按一层计算建筑面积”，这样的规定与房管部门不一致，新规范对此进行了统一。这一点应该引起我们特别注意。 9、将建筑物内的设备管道夹层列为不计算建筑面积的范围。 这个规定也与原规则有了很大变化，原规则规定只有当设备管道层的层高不足2.2m时不计算，新规范则取消了这个限制，不论多高都不允许计算。 10、对一些常见的问题做了明确规定，譬如：飘窗、空调室外机搁板、装饰性幕墙以及自动扶梯等，不计算建筑面积。 如上所述，新规范是在原计算规则的基础上作了很大的修改、补充和调整， 充分考虑了我国建筑行业的新结构和新技术，很大程度上解决了我们在计算建筑面积当中的一些模糊不清的问题，但仍存在一些问题有待商榷。 我们日常的管理工作中，遇到的最常见的难题之一，就是建筑面积计算的依据问题，目前我们国家关于建筑面积方面有两个标准，除《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》外，还有《房产测量规范》，前者我们都很熟悉，但在我们工作中经常遇到建设单位要求采用《房产测量规范》作为计算造价依据的问题，由于两个标准存在某些差异，比如：建筑物的通道，《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》中规定按一层计算建筑面积，而房管部门则规定不计算，尽管这次国家规范在这个问题上进行了统一，但类似问题仍然存在，譬如说建筑物变形缝的计算等等。 谈到《房产测量规范》，有必要对商品房面积问题提出一点见解。有关商品房售房面积之争的案件屡见报端，社会上对此类问题反响也十分强烈，售房面积与实际面积不符是这类事件的焦点之一， 在这里不排除个别开发商的恶意欺诈行为，但把此类结症完全归于开发商也有些偏激。政府主管部门多头管理，规定不一致也是导致两个面积不一