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弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度 ——解剖上海“土地”麻雀 　　在这篇篇幅不算太短的论现行土地使用权出让制度和土地储备制度的文章呈现在读者眼前时，请大家务必先掌握这样几个地产运作基本概念： 1.土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让在土地一级市场进行。 2.土地使用权转让：指已按规定得到土地使用权的土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。按规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。 3. 购置土地面积：指通过各种方式(招标、挂牌、拍卖、协议、划拨等)获得土地使用权的土地面积。 4. 开发土地面积：指房地产开发企业对新购置或新征用土地进行道路、给水、排水、供电、供热、燃气、通讯等工程建设及场地平整（简称七通一平）的面积。土地开发过程也就是将土地从“生地”变成“熟地”的过程，对旧城改造所进行的七通一平也属于土地开发。 5.待开发土地面积：指通过各种方式获得土地使用权，但尚未进行开发的土地面积。 6.土地开发投资额：指在土地从“生地”变成“熟地”过程中所投入资产和对旧城改造七通过程中（不含一平）投入资产。在针对农村的统一征地开发成本中，包括了动迁和劳动力安置成本。 6000多万平方米的土地积压是“空转”出让所致 　　从1995年到2005年，十一年中上海房地产开发企业一共购置了7300万平方米土地，完成土地开发面积4400万平方米(引自《中国统计年鉴》)。然而，这十一年房地产开发企业购置的土地面积只是1990年到1994年五年间房地产开发企业（包括90年代前期外商投资房地产开发企业）得地面积的79%——前五年的得地面积约9200万平方米——截止到1994年，上海市政府共向社会出让土地面积9907.34万平方米，其中非成片开发地块上的工业用地出让663万平方米，工业用地出让对象是非房地产企业。（数据来源：年鉴类刊物——《上海市房地产市场》，上海市土地使用制度改革领导小组办公室、上海市统计局编）。 　　1995年这一年，上海房地产企业的待开发土地面积足足有6521.7万平方米（建设部网站《1995年各地区土地开发情况表》）！是后十年购买土地总面积的94%。所以，即使上海房地产开发企业在这后十年中把完成开发的土地全都转卖出去、并且没有把未开发土地转卖到非房地产业系统，那么到2005年，房地产业未开发的土地面积也足有9000多万平方米：1995年待开发6522万平方米，后十年间购置6900万平方米，共计13422万平方米，减去1996年~2005年开发的3600万平方米、2005年正开发面积估算600万平方米，差数是9222万平方米。 　　上海在90年代前期有多少房地产企业？这些房地产企业对土地的吸容力怎么会那么大？ 　　1992年，有着11812户工业企业、其中大中型企业678户（1990年数据）的上海第一波“房地产热” 开始涌现，随之大量的房地产公司包括各种企事业单位的房地产公司一下冒了出来，这一年上海的房地产开发企业就有849家，1993年增加了67.8%，达到1425家：本市1000家（增加424家）、中央部属单位和外省市在沪组建公司217家（增加167家）、外商投资企业208家。1425家房地产开发公司中包括专门为受让批租土地而成立的195家公司。这195家公司中，纯粹中资的仅25家，外商独资52家，中外合资118家。另外，为配合外商投资建设内销商品房，1993年还成立了外商投资城市建设综合开发公司20家。自此，上海全城卷入了房地产大潮（资料来源：《上海市房地产市场（94）》P25）。 　　巨量的土地积压在房地产业，主要是积压那些专为受让批租土地而成立的公司，特别是积压在由上海市人民政府批准、在浦东新区成立的以各开发区名称冠名的公司。 　　上海市人民政府批准成立这些开发公司，就是为了让这些公司承让政府出让的土地使用权然后再把土地使用权转让出去——政府自己不能做土地买卖，要与国际接轨的政府就成立“开发公司”，让这些开发公司代替政府做买卖。而土地要从政府手里移交到“政府的公司”手里，是通过“空转土地使用权”。 所谓“空转”，是指政府没有拿出一分货币而是以一张“空转”的支票作为对土地的投资，土地因为政府的“投资”有了价值；开发公司则没有交纳一分货币而“空转”到了成片的、被注入价值了的待开发的土地。在浦东，“土地使用权出让的地块可以是已经完成市政设施的土地，也可以是成片待开发的土地”（见《上海市浦东新区土地管理若干规定》，1990年9月10日发布），政府把土地使用权出让给这些公司，由这些公司来经营“从生地到熟地”的土地开发，并授予这些