张家口市房地产税收调研文章.doc

我市房地产行业税收政策及管理存在的问题和建议 近年来随着住房制度的改革、经济社会发展和人民生活水平的提高，房地产业发展迅猛，成为地方税收的重点税源。以张家口市地税局税收入库数为例，2004年房地产税收4995万元，2005年为10000万元，2006年达到19265万元，今年上半年已入库16184万元，预计2007年房地产税收能够突破3亿元。房地产税收占总体税收的比重也在逐年提高，2004年至2007年上半年，该行业税收占地税税收的比重由4.97%提高至12.82%，成为支撑我市地税税收持续增长的主要动力。但房地产业的迅猛发展及房地产开发形式和房产交易的多样化与税收政策和管理手段相对滞后的矛盾，致使目前在房地产业税收征收管理中出现了许多新情况、新问题,引发新的思考。 一、现行房地产业税收政策方面存在的问题 （一）税收政策不统一。2006年和2007年，我国先后取消了在企业所得税和土地税政策上的内、外资差别，但“内外差别”的政策仍然存在，对内资房地产企业开征城建税和教育费附加、地方教育附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。耕地占用税政策也内外不统一。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收。 （二）税制结构不公平。房地产税收集中在建设的增量方面，即在交易流通环节设置了主要税种，而在房地产的保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。 1、目前房地产流通交易环节设置的税种主要有： （1）营业税：房地产销售行为按销售收入的5%征收；出租行为按租金收入的5％征收； （2）城市维护建设税：按营业税税款的7％（市区）、5%（县城、镇）、1%（乡村）征收；? （3）教育费附加：按营业税税额的3％征收； （4）地方教育附加：按营业税税额的1％征收；? （5）土地增值税：?我市别墅、写字楼、商用房预征率为2%，市区（含宣化区、下花园区）住房（除别墅外）预征税率为1%，各县普通标准住房预征税率为0.3%，各县非普通标准住房预征税率为0.5%； （6）企业所得税：核定征收房地产企业按收入3.3%征收，核实征收房地产企业按收入4.95%征收，项目结束汇算清缴；? （7）房产税（或城市房地产税）：出租房产行为按租金收入的12％征收（外资企业适用城市房地产税，税率8%），?自用生产经营的房产按照房产原值扣除30%后的房产余值每年按1.2%的税率计征； 个人所得税（个人私有住房租赁）：每次收入不超过4000元的，按减除费用800元后余额的20％征收；每次收入4000元以上，减除20％的费用，余额按20％征收。 2、房地产保有环节税收种类过少。我国现行的保有环节房地产税收包括房产税、城市房地产税（外资适用，与房产税基本一致）和城镇土地使用税。房产税只对城市、县城、建制镇和工矿区建设规划区内的房产征收，而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外；土地使用税只对城市、县城、建制镇和工矿区行政规划区的应税土地征收；同时，城镇土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄。 这种税制结构设置的消极影响是：（1）土地闲置、浪费现象严重。土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时课征，这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。这种状况无异于鼓励了土地保有，使土地保有者以低成本长期持有土地，等待土地价格的上涨。同时，土地保有者为了能够在适当的时机及时出手土地，往往只对土地进行简单的开发，以空地或低利用率的方式保有，不利于土地作为有限资源的合理利用。（2）进入市场流通的土地要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上减少了国家的税收收入。更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程，减少了土地的有效供给，激发了土地价格上涨。（3）在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能任由其流向房地产的实际保有者。（4）房屋建设期间税收多为一次性税源，税源多而不稳定。房地产保有期的税收全部为地方性税种，税源稳定但规模偏小，使得房地产税收难以成为地方财政收入的稳定来源。　 (三)税负不公平 房屋出租经营和自行经营税收负担差别太大。现行税收政策规定，企业自用的房产按照房产原值扣除10%-30%后的房产余值每年按1.2%的税率计征，而出租房产则按照租金收入的12%（或18%）计征。这种规定导致了税负不公平状况的产生。以我市一家盈利企业位于市区一级地段,建筑面积200平方米,房产原值30万元的房屋为例,如果自用,只需缴纳房产税和土地使用税合计3320元,如果对外出租，年租金4