彩福大厦春节前营销方案.doc

目 录 深圳部分： 一 效果预测 二 推广策略的应用 1 分期价格递增策略 2 深港展销会 3 投资说明书的应用 4 温馨大家庭套餐购房优惠 5 家私、电器套餐储备金计划 附件： 附件一：《彩福大厦周末酒会》 附件二：《彩福大厦公寓投资说明书》 附件三：《家私及电器套餐储备金计划简介》 彩福大厦销售目标及推广策略 本篇方案适用于彩福大厦2000年春节前的销售工作。 效果预测 阶段A 时间：1999.10.14——1999.10.22 推广形式：报纸广告（已有广告排期计划） 费用预算：30万 （以实际投放版面及价格为准） 均 价：6500元/平方米（毛坯房折后价） 推广主题：彩福大厦南北二栋闪亮登场 推广重点：小面积精装公寓（以公寓为主、住宅为辅的初期推广目的是先以容易消化的单位积聚人气）。 推出单位：南栋的6、7、15、16、21、22层及中间二栋剩余单位。 达到效果： 通过报纸广告这一大众媒体使顾客了解彩福大厦南北二栋的情况，并促成一定数量的成交。这一阶段是顾客对彩福大厦的重新认知期，是一个积累客户的过程。由于彩福大厦自1999年以来销售情况趋于平淡，所以在刚刚公开发售时想营造销售的火爆场面较难，必须给予一定时间积累客户。 预计此阶段成交数量在25套左右。 阶段B 时间：1999.10.22——1999.10.30 推广形式：报纸广告（已有广告排期计划）、周末酒会、电视广告（排期10月11日提交） 周末酒会形式简介：预约已买彩福大厦的业主及有意向的客户到售楼部，于周末（10月23日）晚上以自助餐、乐队表演、业主抽奖、领导宣布工程进度等为主要内容，目的是为了建立顾客网络及促成即时销售。 费用预算：30万 （以实际投放版面及价格为准） 均 价：6500元/平方米（毛坯房折后价） 推广主题：中心区地铁上盖物业，多功能时尚家居 推广重点：精装公寓、时尚住宅 推出单位：加推南栋的8、9、13、14、20、23层 达到效果： 经过上一段时间的客户积累，已有相当一部分人成为彩福大厦的准买家，为形成热销局面打下了基础，周末酒会举办的目的就是要将销售推向阶段性的高潮。预计酒会当天可成交15套，接下来一周内可成交20套，共计35套。 阶段C 时间：1999.11.1——1999.11.30 推广形式：深港展销会（细节见香港部分）、报纸广告（深港）、影视广告（深港） 费用预算：80万 均 价：6700元/平方米（毛坯房折后价） 推广主题：中心区热销楼盘，满足多种居家需求。强调温馨大家庭购房概念（后文有说明），以推动南北栋三房二厅的销售。 推广重点：香港——精装公寓 深圳——精装公寓 + 时尚住宅 商铺（略） 推出单位：视情况加推南栋剩余单位。 达到效果： 10月30日为彩福大厦在香港的公开发售日，此阶段香港方面的广告费投入较高，深港两地展销会使彩福大厦的总体销售出现火爆场面，形成销售的高潮期。这一个月将是销售额最多的一个月，预计可达150套（深港两地）。 此阶段商场的推广同步进行，3、4楼采用直接与大商家接触，争取整层或整二层招租。为配合1、2楼商铺的公开发售，以上工作最好在开售前完成。1、2楼正式开售初定于11月15日，10月20日前会有详细的营销方案提供。 阶段D 时间：1999.12.1——1999.12.31 推广形式：深港展销会、媒体广告、“发展商真情回报”酒会 费用预算：60万 均 价：6800元/平方米（毛坯房折后价） 推广主题：彩福大厦——领导21世纪住宅时尚 推广重点：南北二栋公寓及三房二厅住宅（香港市场以公寓为主） 商铺（略） 推出单位：推出北栋部分单位及裙楼部分商铺。 达到效果： 此阶段是11月热销的持续期，预计可销售100套左右（以公寓为主）。这一阶段结束后会有如下效果：已售出单位中公寓占50%，中间二栋住宅占30%，南北栋住宅占20%（以面积计算），接下来销售压力较大的是南北栋住宅。 阶段E 时间：2000.1.1——2000.1.30 推广形式：深港展销会、报纸广告（深港）、影视广告（深港） 费用预算：60万 均 价：7200元/平方米 推广主题：彩福大厦——送给家人的新年礼物 推广重点：深圳——三房二厅的面积单位 香港——精装公寓 + 时尚住宅 商铺（略） 推出单位：北栋全部推出 达到效果： 将持续以往销售热度，预计可销售100套左右。 注意：以上广告费用为大概估算，每月执行前会有详细报价提供。 效果总结： 广告发布总投入为 260万元，共销售出410套，约占住宅总数量的60%。 总体销售效果曲线：