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一线城市新一轮楼市调控的政策成因及其成效 　　2016年以来，我国一线城市房屋价格急速上涨，部分二线城市也紧随其后。根据国家统计局的住宅销售价格数据显示，在70个统计样本中，25个城市都出现了房价上涨情况，上海、深圳等城市涨幅较大。以上海市为例，2016年2月份的新建住宅价格环比上涨2.4%，比去年同期上涨20.6%。二手房交易价格的变化则更加明显。根据上海市周统计数据显示，自2016年1月3日到2016年3月27日的十三周内，上海二手房价格从35918元/平方米上升到41027元/平方米，期间涨幅达14%。为了缓解房价猛增的状况，同时与国家“去库存”的宏观政策目标一致，地方政府纷纷出台调控方案，其中上海、深圳最为典型，以期改变目前一线城市房价激增的局面。 　　一、调控政策 　　这一轮的楼市调控以上海市的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“沪九条”）和深圳市的《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）为代表。这两个地区楼市出现的房价上涨情况也最为突出。“沪九条”主要通过增加住房供地、实行严格的差别化信贷政策等措施对供给侧放宽，对需求侧进行必要的限制以实现平稳房价的目的。与之类似，《意见》通过加大住房供给、完善住房保障体系、实现差别化住房信贷政策、完善购房政策等方面达到限制楼市价格飙升的政策目标。 　　总体来说，2015年国家宏观政策相对宽松，一线城市的住房需求依然延续着前几年的热度。与之相反，三四线城市的房屋供需状况则没有这种热度，而且在中国当前的经济发展格局下，三四线城市的资金倾向于流向一线城市和部分二线城市，这在一定程度上加剧了一线城市住房供需两侧的矛盾，进而抬高房价。在这种住房供需格局下，如果一线城市住房市场放开，三四线城市的大量需求将涌向一线城市。2016年初，一线城市房价猛涨的背后与前一年的住房政策不无关系。 　　上海和深圳在2016年初房价猛涨后发布的这轮调控政策目的就在于限制这种需求的流动，尽量缓解城市内住房供给的压力。《意见》和“沪九条”中信贷的调整，实行差异化住房信贷政策，对购房者是否为本地户籍和是否为二套房进行区别对待，这些政策都属于限制性的调控。那么在国家宏观政策积极号召“去库存”的背景下，为什么还要限制人们的购房需求呢？这轮调控政策的效果会如何呢？ 　　二、调控政策的政策成因 　　随着我国户籍制度改革的不断深入，政策对于人们居住地和工作地的限制越来越少，人口流动也越来越频繁。在突破户籍的限制以后，我国的人口流动呈现出中西部地区往东部地区流动、三四线城市往一二线城市流动的特点。那么，当这种人口流动作用于城市住宅市场时会产生怎样的影响呢？这里将“虹吸理论”纳入到这种人口空间转移的分析框架。 　　“虹吸理论”是基于20世纪60―70年代由区域经济学家克鲁默和海特创立的产业梯度转移理论，引进物理学现象发展出的一种空间效应理论。它是指对于在某些要素上存在差异的两个地区之间，会存在要素趋向平衡的倾向，就像物理学上的连通器效应。笔者将这种理论纳入到全国城市，特别是经济发展程度不同城市的住房需求分析中。因为在经济水平差异较大城市之间，这种跨区域的转移效应会更加明显。 　　由于我国区域经济发展程度的差异，东部沿海地区，包括“长三角”“珠三角”经济增长迅猛。这些地区本身的地理位置优越，加上国家改革开放政策的扶持，经济发展程度和城市的基础设施完善程度要远超过大部分中西部地区城市。近些年人口流动方向就反映了地理空间上的经济水平差异的状况。久而久之，在一线城市和部分二线城市长期经济增量的累计作用下，人们更加倾向于在这些城市居住和就业。在一些三四线城市，人口逐渐往外转移，资本也流向一二线城市。人口和资本向一线和部分二线城市流动意味着在这些城市形成更多的住房需求和更多来自于外部的购房资本，这对于当前全国楼市供需格局的形成有深远的影响。 　　前两周对楼市的调控出现较多的一个词是“因城施策”，这与当前我国楼市格局密切相关。一线城市和部分二线城市与三四线城市面临的需求压力相反，这种状况的产生很大程度上是由于一二线城市对人口和流动资本的虹吸效应。如果继续按照全国城市“去库存”的思路进行下去，一二线城市的房价将继续上涨。同时，人口和资本的外流对三四线城市的楼市将造成重创，“去库存”的目标将更难实现，甚至可能造成全国大部分城市的衰落。 　　因此，一二线城市这一轮新的调控政策实际上是通过具体的措施限制需求的跨区域流动，并增加城市内部的住房供给，尽量在城市内部实现住房的供需平衡，抑制这种经济发展不平衡造成的虹吸效应。 　　三、调控前后一线楼市价格对比 　　在调控政策出台前，一线城市的商品住房价格从2015年