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依托车站设计，探讨地铁物业开发模式 　　【摘要】地铁建设已在各大中城市大面积铺开，借助地铁优势，结合周边地理环境开发物业，已成为越来越受到各地业主的青睐。本文通过研究南昌地铁1号线秋水广场站物业开发构思及可行性，来探讨地铁物业开发模式。 　　【关键字】秋水广场、轨道交通、过街通道、物业开发 　　伴随着轨道交通而兴起的商业开发正成为各大中型城市的商业新热潮，从地铁零星的便民服务点到综合枢纽型商业，再延伸至地铁上盖综合体，业主越来越青睐地铁产生的经济效益，商业也瞄准了地铁人流资源带来的巨大商机，下面就南昌轨道交通1号线秋水广场站来探讨物业开发的模式。 　　一 项目背景 　　江西省南昌市红谷滩新区是南昌市实现跨江发展战略后开发建设的城市新区，是集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等功能为一体的现代化新城区。随着中央商务区的建设，新区的功能得到提升，新区的发展定位是成为集国际金融贸易、高层次商务办公总部基地为核心功能，具备商业、会展、文化和居住等功能的城市综合中心。该区域作为沿江发展的带状区域，宽度不过两公里，非常适合轨道交通主导的公交导向开发。 　　秋水广场，位于红谷滩新区赣江之滨，赣江中大道以东，紧邻行政中心广场、红谷滩的CBD中心，高档居住小区。是一座以喷泉为主题，集旅游、购物、观光为一体的大型休闲广场。广场上音乐灯光喷泉引人注目，是亚洲最大的音乐喷泉群，喷水池面积1.2万平方米，主喷高度达128米。秋水广场占地面积8.6万平方米，总体平面呈月牙形，岸线长1100米，最宽处110米。沿着带形空间设置一道观景长廊，开设了“水连天商业街”。 　　二 项目概况 　　秋水广场无论从地理位置、文化地位、经济价值，都具有不可替代的位置。南昌轨道交通1号线的在站位选址上把秋水广场站作为一个重点活动中心站来考虑。 　　1.概况 　　秋水广场站为南昌地铁1号线第9个站，设于世贸路、赣江中大道交叉口西侧的世贸路下，与秋水广场一路之隔。车站为跨赣江段车站，设置地下三层岛式站台，车站全长149.6m，宽为21.3m。总建筑面积为14973?O。 　　赣江中大道为城市主干道，沿江布置，道路规划红线宽度为50米，双向4车道。世贸路为城市次要干道，红线宽度为30米，双向2车道，现公交站点主要分布在赣江中大道上。 　　2.车站建筑布局 　　车站为地下三层站，地下一层为站厅层：中间为公共区（包括付费区和非付费区），两端为设备管理用房，公共区共设置5个安全出入口，其中1、5号出入口跨赣江中大道路口设置，设置了6.4米宽过街通道满足市政过街功能；2、3、4号出入 　　口沿世贸路布置，地面设置2组风井。见图二站厅层功能分布图。 　　地下二层为设备层，主要布置弱电设备房、供电系统、通风空调系统等设备房。 　　地下三层为站台层，中部为站台公共区，两端为设备管理用房。 　　三 物业开发的构思 　　根据站址周边的环境，人流密集度，秋水广场站的商业价值极高。车站设置过街通道联络赣江中大道东西两侧，设想再利用地铁车站的便捷优势与空间延伸性，将车站过街通道处加大开挖至与车站等宽，6.4米宽通道以外的空间开发物业，物业开发区中部作为营业区，两端为设备管理用房。经过初步计算，营业厅面积601平米，设备用房面积580平米。 　　此设想带来一系列需要思考的可行性问题，首当其冲的就是消防问题，如何解决地铁与商业之间独立疏散问题；第二个问题是风水电专业的配套设置问题；第三个问题是运营管理；第四个问题是人防工程安全；最后就是经济上增加的费用。对于这五个问题的开展了细致的思考。 　　1. 消防问题 　　1.1商业与地铁的防火分隔，它们之间共用一个过街通道，考虑从站厅公共区接入通道处设置两道防火卷帘，以达到地铁与商业完全防火分隔。无论地铁或是商业发生火灾，两道卷帘同时落下，各自进行安全疏散。 　　1.2地铁的疏散，火灾时两道卷帘同时落下时，车站的人们通道2、3、4号三个安全出入口疏散至地面，地铁公共区任一点疏散距离满足≤50米要求。 　　1.3商业的疏散，地铁与商业完全分隔后，过街通道与商业这块作为一个独立的防火分区，应不少于2个独立的安全出口出地面。此处的1、5号地铁出入口从消防意义上已不属于地铁，火灾时作为商业出入口进行疏散，并满足任一点至出入口距离满足≤40米。 　　2.设备风水电问题。 　　2.1 地下空间是一个密闭环境，对于地下空间的温度、湿度、空气流动速度和空气质量，需要通过人工气候环境才能满足乘客的需求，地下商业需设置独立一套通风空调系统。在商业区小轴端设置了环控机房、冷冻机房，一组商业新排风井与室外大气进行有效联通，用以保证正常使用情况下空气的流通和火灾扑救时排烟和补风。 　　2.2给排水系统，商业处供水从市政通过商业