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关于房产测绘质量控制的探究.doc
关于房产测绘质量控制的探究
摘要:狭义的测量学是研究如何测定地球表面点的位置和高程,用特定的仪器和手段,将地球表面上的地形和其他相关的信息单位测绘成图,以及确定地球全部及局部的形状与大小的学问。而作为商品房价格计量标准的房屋建筑面积,在各有关利益主体中成为最敏感性问题,因此如何能够精确、公平、公正、合理的测绘房产面积数据,是众多房产测绘机构迫切需要探索和解决的问题。
关键词:房产测绘;质量控制;探究
1.引言
我们知道,房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地,也就是说,房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。隶属于工程测量,是工程测量专业中地籍测量学的一部分,后独立为房产测绘。随着房产市场的建立和快速发展,为房产市场服务的房产测绘行业也获得了长足的发展。然而,伴随房产市场的不断规范,市场对房产测绘管理要求越来越严格,测绘单位承担的责任也越来越重大。这就要求规范房产测绘管理机制。
2.房产测绘的质量控制要点
2.1设计过程的质量控制
房产测绘主要用途是为房产产权、产籍管理,房地产开发利用、交易、征收税费,城镇住宅建设、旧城改造以及拆迁补偿等提供数据。房产测绘大多以项目为单位进行测绘,一般宜每个权利关系人委托的每一连续地块上的房屋为一个房产测绘项目。房产测绘技术设计既是对房产测绘项目进行现状分析、精度研究和设计测绘方案。根据委托方的委托合同及委托方提供的土地使用权证明、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、人防物业批文、建筑工程设计图纸等建筑资料,对测绘项目的基本情况进行分析,确定房产测绘依据、方法及分摊模型的过程。房产测绘技术设计过程遵循先整体后局部,由粗到细的原则。
2.1.1房产测绘类型及测绘目的
房产测绘类型可以分为初始测绘和变更测绘,根据房屋是否竣工又可以分为实测绘和预测绘。预测绘一般根据依法核准备案的建设工程图纸采集房屋尺寸、结构、图形等信息来进行房产面积测算,实测绘需要根据工程竣工验收资料到实地测绘采集数据。测绘目的根据测绘数据的具体用途来确定,不同的测绘类型、测绘目的,有不同的测绘要求和测绘方法。
2.1.2测绘项目采用的技术标准、精度要求
各地房地产发展情况和社会环境差异较大,地方政府一般会制定一些相对较符合本地区的标准及规范,房产测绘的技术标准和规范也会进行变更或修订。一般情况下初始测绘应采用本地区已经公布并正在施行的现行技术标准或规范,变更测绘或已经有预测绘过的测绘应采用原测绘成果采用的技术标准或规范。
2.1.3房产面积分摊计算分析
根据待测房屋的设计图纸及拟采用的技术标准,在分析房屋空间结构、平面布局及功能区组成的基础上,确定房屋建筑面积的具体算法和共有共用部位的分摊层次,建立准确的分摊模型。
2.1.4测绘项目技术设计书和施测前准备
根据测绘项目的大小进行相应的测绘技术设计书的设计编写,选择恰当的测绘基准和起算数据。组织测绘技术人员根据委托方提供的房屋设计图纸或竣工测绘的图纸资料绘制房产测量草图,标注设计的理论尺寸和房屋的相关信息,对房屋建筑结构、布局及附属结构情况做到心中有数,合理安排外业测绘。房产测量草图在外业实测时可以作为外业数据采集记录和校核的依据。
2.2实施过程的质量控制
房产实施测绘作业过程包括外业数据采集(房产要素的测绘和调查)、内业图形处理及各类面积分摊计算。房产实施测绘作业过程直接影响房产测绘成果的质量,是房产测绘质量控制的重点。
2.2.1房产测量外业数据采集
房产测绘外业应使用经检定合格且在检定有效期内、能达到相应精度的测绘仪器进行。一般应遵循先整体后局部,先外部后内部的原则,即先采集房屋外围数据,而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。如果实施测绘的项目有做过预测绘的,预测绘时绘制的房产分层分户图可作为实测绘时的外业记录草图,测量外业数据的同时核对测量草图中标注数据,检查两者差值是否超出误差,发现问题就地复查,避免错量、漏量。对没有做过预测绘的房产测绘项目或事先未准备好测量草图的房产测绘项目,一般应安排两个外业测量组对该项目进行独立测绘,两组测绘数据均应符合相关规范和合约的约定,对比两组测绘数据的较差,满足精度要求后取其中值作为后期内业处理的最终数值。
2.2.2房产图绘制及面积计算
外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理,避免时间间隔过长,造成遗忘或返工。房产测绘从外业数据采集到内业绘图和面积分摊计算工作由同一测绘技术人员完成比较好,因为施测人员对施测的房产情况比较了解,能更为准确的绘
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