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关于房地产开发项目前期管理工作的重要性分析 　　摘要 ：本文阐述了房地产开发项目的基本内涵以及项目前期管理的特征及内容，继而利用后续段落对房地产开发项目前期管理工作的重要性进行详细的剖析。并以此为基础，提出了房地产开发项目前期管理工作的完善建议。 　　关键词 房地产开发 前期管理 重要性 　　引言 　　就房地产开发项目来说，需要在工程质量目标和工程进度目标得以实现的条件下，执行必要的管理和控制措施，从而达到对项目的有效管理效果。 　　1房地产开发项目前期管理 　　1.1房地产开发的概念 　　所谓房地产开发，也就是说致力于房地产开发的公司出于达到城市规划以及城市建设的目的，开展的土地开发以及房屋建设活动的全称[1]。 　　1.2项目前期管理的定义及特征 　　所谓项目前期管理，也就是说针对房地产项目的前期决策分析、规划设计以及计划准备阶段所开展的项目管理。项目前期管理涵盖项目前期可行性分析、规划设计、项目执行管理规划的制定以及项目执行前的全部准备活动等。对于项目开发的全寿命周期而言，前期决策分析（即所谓的可行性分析）以及规划设计对于项目开发具有直接性的作用，项目执行管理规划对于项目执行过程中具有关键性作用。 　　1.3房地产开发项目前期管理工作的主要内容 　　（1）可行性研究论证内容及目的 　　对于房地产开发项目来说，所谓的可行性研究也就是说就拟开发项目开展经济层面和技术层面的可行性研究，从而给予项目决策以可靠的论证支撑。通过对项目的技术层面的可靠性、匹配性以及先进性的分析，以及对项目的经济层面的预期收益性的研究和探讨，继而借助多方案对比，给予评选建议，从而给予项目投资决策以及规划设计以必要的理论支撑。可行性研究旨在达到项目决策的合理性、科学性以及公开性，降低或规避由投资决策引发的偏差，增强项目的经济效益、社会效益以及环境效益。 　　（2）提高投资决策的质量 　　房地产开发项目的投资决策需要立足于市场调研活动，通过前期市场分析，能够对房地产市场的日后走势进行较为准确的判断，在第一时间明确项目的具体定位，从而保障项目的规划设计能够正常开展。通过足量的市场分析，能够对项目的具体定位予以准确的判断，继而通过多方案的设计比选缩短项目的决策周期、提升项目的策略有效率。 　　（3）规划设计与报批报建 　　规划设计立足于投资决策结果，并借助设计文件把项目的具体定位以及投资决策加以细致的、清晰的呈现，规划设计为后续项目执行提供了必要的指导作用。规划设计环节承担着承上启下的过渡作用，并且融合了多元化的活动。规划设计环节不仅在项目决策环节发挥着重要作用，而且在项目执行环节发挥着重要作用，项目设计管理在项目执行管理规划当中占据着重要的席位。 　　2房地产开发项目前期管理工作的重要性 　　2.1可行性研究论证的作用与影响 　　房地产开发项目投资的意图在于尽可能大的收取经济效益和社会效益。事实显示，所有由投资决策所引发的房地产开发项目的偏差，均会造成投资风险的升高，进而造成项目开发不成功，蒙受严重的经济损失。可行性研究的作用大体有四：（1）可行性研究为投资决策提供可靠的参考；（2）可行性研究为规划设计的制定、管理规划的执行以及项目的具体实施提供可靠的参考；（3）可行性研究为项目筹资提供可靠的参考；（4）可行性研究为房地产公司经济效益的增长提供必要的保障。 　　2.2投资决策是项目投资的重要依据 　　尽管投资决策环节支出的成本费用只在项目整体投资额度当中占据百分之几甚至千分之几的比例，然而，投资决策环节的工作质量能够影响项目整体投资额度的六成以上。所以，项目开发的最终结果应当首先取决于投资决策的优劣，此为项目投资的根源性问题。倘若投资决策存在偏差，那么，由此引发的投资成果无路可销会成为最严重的投资浪费。 　　2.3规划设计与报批报建的重要影响 　　房地产开发项目均要借助营销手段达到获取利润的目的，立足于房地产开发营销视角，房地产开发项目的最终效果在较大程度上取决于规划设计质量的优劣。房地产行业普遍认为：质量过硬的规划设计能够为营销提供有力的基础，而质量低劣的规划设计会造成整个项目的失败。科学的规划设计能够得到消费者的认可，有助于提升销售业绩、缓解销售压力，继而提升销售价格和成交比例，资金流动速度提升，降低资金压力。而报批报建是将项目规划设计等前期工作落实到政府相关批复文件的过程，它会影响到项目施工的开始时间，甚至是整个项目是否能顺利开展的重要环节。合理、科学地安排好报批报建各项工作环节的顺序，将能有效地缩短项目前期工作时间。 　　3对房地产开发项目前期管理工作的几条建议 　　3.1做好房地产开放项目前期管理的成本控制工作 　　在前期管理环节需要对成本分析与成本控制给予足够的关注，成本分析为房地产开发