共有不动产处分-台北市地政士公会.ppt

議題12. (3)若本案甲占5分之3,人數7人,每人持分35分之3,乙占5分之2,為公同共有型態,人數5人,每人潛在應有部分25分之2,若甲乙欲出售共有物時,此時甲有2人同意處分,乙有4人同意處分,請問 ?.甲乙是否符合第一項共有人及應有持分 ?.若甲有3人亦同意處分,乙不變,此時是否符合第一項共有人及應有持分 ?.若甲不同意處分中之一人主張優先承買,而乙不同意中亦有一人主張優先承買,其優先承買順序為何？ （執行要點第六點第三款） 甲(分別共有) 3/5 七人 每人持分3/35 乙(公同共有) 2/5 五人 每人潛在應有部分2/25 * 議題13.簡評土地法第34條之1執行要點第六點第三款之合理性 本法條第1項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。 前項共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數不予計算。各共有人之潛在應有部分，依其成立公同關係之法律規定、習慣或法律行為定之；未有規定者，其比率視為不明，推定為均等。 分別共有與公同共有併存之土地或建物，部分公同共有人已得依本法條規定處分其公同共有之應有部分，且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者，於計算本法條第1項共有人數及其應有部分時，該公同共有部分，以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算（執行要點第6點）。 * 依土地法第34條之1執行要點第6點第3款規定共有物處分時，若係公同共有與分別共有併存之土地或建物時，公同共有部分，欲同意處分人數及潛在應有部分均大於二分之一以上，其人數則以同意人數及公同共有潛在應有部分與分別共有同意處分之共有人及其應有部分併入計算人數與持分來核計是否符合第1項共有人數之規定。如：有一共有物，其為公同共有與分別共有併存，其有五分之三為分別共有，共有人數四人，其中有三人同意處分共有物，每人應有部分為二十分之三，另有五分之二為公同共有，公同共有人為五人，每人潛在應有部分為二十五分之二，如果公同共有人有三人同意處分共有物，已符合公同共有部分人數大於二分之一（其有五人），潛在應有部分為二十五分之六，亦大於二分之一（五分之二）若此時公同共有與分別共有人欲共同處分此一共有物時，其人數計算應為分別共有三人加上公同共有三人，共計六人。應有部分為分別共有三人共二十分之九，加上公同共有潛在應有部分二十五分之六，兩者合併計算（此時人數與潛在應有部分均大於二分之一）。 * 惟本文認為如此解釋，尚有討論之處，因公同共有人之權利及於公同共有物之全部，通說上，公同共有之應有部分仍屬潛在者，與分別共有為一顯性者，尚屬有間。故在公同共有關係存續時，其潛在應有部分無單獨移轉之可能；換言之，即公同共有對外部關係而言，應屬一體而不可分，若以多數決處分共有標的時，其符合土地法第34條之1第1項要件時，應有持分即應全部納入計算，若不符合者，則不可將之納入計算，不能因公同共有人三人同意處分，即將公同共有五分之二部分拆成三份計算其潛在應有部分，亦即公同共有人不得自公同共有物應有部分潛在的應有部分抽離，而係公同共有部分若符合土地法第34條之1第1項規定時，應以公同共有之應有部分加入計算，而非以公同共有之潛在應有部分併入計算，方屬合理。 另人數計算亦存有疑義。所謂的公同共有，乃依法律規定或依契約成一公同關係之數人基於公同關係而共有一物，其構成要件有二： 一、須共有人間有公同關係存在。 二、須共有人基於公同關係而共有一物。 * 可知公同共有並非可隨意創設，而公同關係有絕大部分來自繼承，依土地法第34條之1執行要點第6點第1項規定，共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分列入計算，此時共有土地的應有部分為繼承人所繼承而造成的公同共有關係，其應以繼承人數計算或公同共有部分以一人計算，在實務處理上亦有很大的不同。 如：共有土地原為A、B、C、D四人共有，A持分四分之一、B持分四分之一、C持分八分之一、D持分八分之三，今A、B、C決定處分共有物，其持分已超過二分之一以上，但未達三分之二，同意處分人數三人亦已超過二分之一以上，惟此時D死亡，而有繼承人D1、D2、D3、D4四人，其以公同共有型態登記，則人數應重新核計為A、B、C、D1、D2、D3、D4七人，過半數以上應為四人，而本案僅A、B、C欲處分，人數反變為小於二分之一而不能處分，共有物之應有部分權利若因繼承而造成公同共有關係，其對此一公同共有關係之權利義務應不超過原繼承人之權利義務，若因繼承關係使得繼承人對處分共有物之影