上海陆陆家嘴滨江地块高端项目豪宅产品定位户型与配套解析.ppt

本案去化平稳，9月开盘以来月均成交10套，目前共售出29套，去化率为46％，均价波动不大，保持在7万出头的水平，目前价格为71228元/平方米 卢湾滨江区域——海珀日晖 成交 1 1 1 1 250-259 复式 53 1 17 8 8 18 供应 合计 53 29 7 13 9 合计 1 1 1 220-229 复式 17 10 1 5 4 449 4R 8 7 5 2 310 3R 8 3 2 1 290-299 3R 18 7 2 2 3 240-241 2R 供应 合计 去化 合计 11月 10月 09月 面积段 房型 卢湾滨江区域——海珀日晖 1579 250-259 复式 1536 220-229 复式 5264 3430 3706 449 4R 2082 2256 310 3R 1779 1963 290-299 3R 1590 1980 1298 240-241 2R 总价 表现 11月 10月 09月 面积段 房型 类型 成交主力面积段为310、449㎡.主力总价为2000～2300万、3400～4000万。 客户分析： ■该案客户以国内客户为主，占总数的75%，其中外地区域客户占据多数，达到63%，港澳台区域客户占21%；这与该案所处地段非传统意义的豪宅居住区有关，导致老上海客户对此项目兴趣不大。 ■在购买该案的客户中35-45之间的客户较多，此类客户来上海时间较长，作为新上海人对上海传统的黄金地理位置比较关心，比较看好十六铺改建后对周边区域的影响。 卢湾滨江区域——海珀日晖 主卖点： 地段——卢湾滨江，紧贴黄浦江；直面世博会景观； 规划——8万平方米的滨江公园旁，30万方城市综合体 。 销售情况分析——销售状况一般： 9月23日开盘，推出公寓一共2栋，总共63套，经过数月销售，已签约半数。 销售分析 优势： 位于上海市卢湾区南部滨江黄金地段，与世博会址隔江相望，向南的房源可以直观黄浦江江景，项目与世博会址隔江相望； 周边久未有新盘上市，唯一在售的滨江高档楼盘。 劣势： 周边配套缺乏，环境较差 卢湾滨江区域——海珀日晖 区域特征：虽地处内环内，但周边环境较差，人文环境不理想，但由于其地址位置的优越，受到国内客户的关注。 景观特征：一线江景景观，可俯视外滩景观 总价范围：总价段在1700-3000万 楼盘品质：非知名品牌开发商，楼盘品质一般 户型特征：128-300平米小户型为主，三房到四房设计 北外滩区域 北外滩区域——白金湾 7～10万/㎡ 均价 304.1/359.8㎡ 主力面积 1700～3100万；2500～3600万 主力总价 2007-10-29 公开时间 4.36 容积率 精装修 装修状态 5.8元/月/㎡ 物业费 1栋写字楼和商业、悦榕庄酒店、2座35层的住宅 建筑形态 上海春川物业公司 物业管理公司 上海鹏欣房地产开发有限公司 开发商 136户 总户数 104955平方米 总建筑面积 20205平方米 占地面积 100％ 21.3% 3.1％ 23.6％ 17.3％ 17.3% 17.3% 套配比 30 26.6％ 9122 304.1 三房 22 17.9％ 6133 278.8 三房 4 3.7％ 1254 313.5 三房 34343 9716 5285 2833 面积合计 127 27 22 22 套数 28.3％ 359.8㎡ 四房 100％ 15.4％ 8.3％ 面积配比 — 合计 240.2 三房 128.8㎡ 二房 面积段 户型 北外滩区域——白金湾 3/2/3：278.25㎡ 3/2/3：240.24㎡ 北外滩区域——白金湾 4/2/3：359.84㎡ 3/2/3：304.06㎡ ■白金湾户型以实用性为主，缺少了住宅的大气，且并没有做到真正的动静分离； ■户型较为传统，没有特色，因此在豪宅的范畴内受关注度较低； ■小户型控制总价，但户型的产品力不够； ■户型设计以平层为主，没有附加值。 本案去化情况欠佳，仅在开盘当月去化了13.4％，此后每月去化量保持在每月1套，而在09年11月项目经重新包装后售出了5套，均价也达到了近6.5万/平方米 北外滩区域——白金湾 成交 48 9 0 8 6 5 20 去化 合计 5 3 1 1 1 1 3 4 2 1 2 1 5 17 127 合计 1 1 1 2 1 3 27 360-369 4R 4 310-319 3R 2 1 1 2 2 30 300-309 3R 3 1 1 1 22 270-279 3R 2 1 2 22 240-249 3R 1 1 1 1 1 1 3 10 22 129 2R 09-11 09-8 09-7 09-6 09-4 09-3 08-12 08-11 08-1