上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略.ppt

* 价格策略 价格体现价值 目标：速战速决 策略：1、低开高走，造成价值升值趋势 2、提升性价比，兑现产品价值，同时让利给投资者 ，促进快销。 3、 建立区域租金标准，按7%的年投资回报率，按4.2元/平方米/天 租金水平，22000元/平米能被投资客接受； 建议均价定位为22000元/平米左右，风险较低 * 营销策略总控图 时间 1月 12月 推广阶段 推广主题 推广渠道 活动营销 工地围墙、营销活动 工程节点 户外、报纸、杂志 结构封顶 形象导入期 强销期 销售目标 报纸、异地推广、房展会 08年 尾盘期 老带新营销活动 售楼处开放 开盘仪式 80套 54套 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 交房 120套 40套 合作酒店签约仪式暨产品推介会 纺织行业协会战略联盟招商主题酒会 业主共建平台联谊 市中心投资机遇，有多少机会可以重来？ 不是你在财富，是财富在找你！ 市中心稀缺投资机会 内环缺货-仅有60个做市中心高薪房东的席位 市场引爆期 开盘 * 创造市场 活跃市场 激发市场 春 节 11月 12月 2月 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 活动引爆项目 08年 开盘 5月 活动跟进 8月 活动持续 营销阶段划分 营销阶段不同，策略重点相应不同 * 营销推广的三大阶段性之1/ 活跃市场 推广主题： 广告主题： 针对对象： 本地活跃投资客 推广方式： 事件营销、策划报道、媒体攻势、SP活动 12月 5月 3月 9月底 形象导入期 市场引爆期 强销期 尾盘期 7月 全面展示项目综合实力及发展商的品牌实力。 不是你在找财富，是财富在找你 * 策划报导主题之一 通过品牌酒店管理公司及本案高品质内涵的解读，带出本案对于投资者投资行为极大的安全性和保障性，增强本案的市场影响力。 不是你在找财富，是财富在找你！ * 营销推广的三大阶段性之2/ 激发市场 推广主题： 品牌酒店管理公司签约，本案投资价值保障 广告主题： 市中心投资机遇，有多少机会可以重来？ 针对对象： 本地潜在投资客 推广方式： 事件营销、策划报道、媒体攻势、SP活动 12月 5月 3月 9月底 形象导入期 市场引爆期 强销期 尾盘期 7月 * 藉由本案“全球品牌酒店管理公司签约”信息的发布，可快速建立本案的知名度，给投资者建立信心保障，更为本案后续推广奠定一个高起点的平台。 投资保障：做***酒店的房东 策划报导主题之一 * 策划报导主题之二 着重阐述本案稀缺的市中心投资价值，以及在高品质产品硬件+高品位服务软件+纺织行业旗舰三合一的效应所产生的无限投资潜力，带动市场对本案投资价值的全新认知，逐步确立本案最具投资价值的市场地位。 内环东外滩板块掀起投资新浪潮！ * 东外滩发展远景+产品火热投资氛围 营销推广执行的三大阶段性之3/ 创造市场 推广主题： 广告主题： 针对对象： 异地活跃投资客 推广方式： 异地巡展 内环缺货，仅有60个做市中心高薪房东的席位 12月 5月 3月 9月底 形象导入期 市场引爆期 强销期 尾盘期 7月 * 策划报导主题之一 借纺织城到外地专业市场如南通叠石桥、浙江柯桥等进行招商机会，进行异地推广，拓宽客户渠道，促进尾盘销售 内环缺货， 仅有60席市中心高薪房东席位 * 营销预算 根据上海营销费用规律值，营销费用为总销的1.5%，2.2万平方*22000元/平方=4.84亿元*1.5%，约为726万元 本项目推广渠道和投放，如下数据： 事 项 费用(万元) 比 例 大众媒体 217 30 % 杂志 73 10% 户外 146 20% 营销活动 290 40% * THE END！ * * * * * * * * * * * * * * 客户定位 重点客户 核心客户 偶得客户 长三角区域，尤其是纺织业集中发展的区域私营企业主； 区域内及上海其它区域私营企业主、商业集散地经营业主、中高层管理者 投资机构 外地投资客户 上海投资客户 * 目标客户群特征及对公寓式酒店物业的关注点 客户 特征 关注点 纯投资客户 上海本地投资者 有一定实力 对地产投资敏感，尤其了解市场行情 项目形象要好 关注开发商的实力及经营公司的品牌 高性价比 产品品质 异地投资者、机构投资者 有投资上海的强力愿望，但对上海市场不了解 在当地事业发展已形成了一定规模，并向往在上海设置分支结构扩大生意 关注区域发展潜力，尤其纺织园能否发展起来 看中物业增值