房地产开发行业企业所得税.ppt

房地产开发行业企业所得税 收入 会计准则 商品所有权的主要风险和报酬转移给购货方； 既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制； 与交易相关的经济利益能够流入企业； 相关的收入能够可靠地计量； 相关的成本能够可靠地计量。 收入 税法规定 08年前：国税发〔2006〕31号文件规定，开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入 08年后：国税发〔2009〕31号文规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 注意：是不是确认全部收入，还要看收入的方式 收入 “所得税收入”不同于“会计收入” 即企业所得税处理，不再存在“预收账款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入 思考：会计确认收入应配比成本，税法只有收入，没有成本配比怎么办? 收入 预售收入：销售未完工开发产品--《预售合同》确定--按计税毛利率计税 完工后：按实际利润额与毛利额差额计税 思考一：定金、内部认购、诚意金、会费等是否计税？挞定(没收定金)？ 思考二：预售阶段，是否允许扣除期间费用、税金及附加（包括预征的土地增值税）？ 例1 2008年10月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生在签约3日内支付40%，其余在11月份、12月份各按30%支付。 张先生10月、11月均按合同约定支付了购房款，12月因资金困难无法支付剩余的款项 甲公司仅按实际收到的价款84万元（48+36）记销售收入 分析：税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同约定的价款和付款日确认收入的实现。 张先生12月虽然未能如期支付剩余的款项，但甲公司仍应按合同约定价款记作收入，即少记销售收入36万元（120×30%） 例2 某间房子已完工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取银行按揭方式销售。 至当年12月31日止，仅收到首付款30万 思考：1、“已实现销售的可售面积”是120平方米还是36平方米？ 当年的收入按30万计算，可售面积按36平方米计算 例3 甲公司2008年开发一远郊住宅小区，因位置偏僻，分别与A、B、C、D四家房屋销售公司签订代理销售合同，代理方式各异： A公司按销售额5%收取手续费，2009年9月销售房屋400平方米，每平方米2500元。将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款95万元。甲公司账务处理为： 借：银行存款 95万元 贷：销售收入 95万元 分析：支付手续费，不能扎差 被A公司代理业务应实现收入100万元（支付手续费5万元由A公司开据服务业发票，作为费用列支） 例4 B公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米2300元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2009年9月将开发产品销售清单提交甲公司时，销售房屋500平方米，平均售价2500元，实现销售收入125万元。甲公司账务处理为： 借：银行存款 115万元（按买断价计算） 贷：销售收入 115万元 分析： 被B公司代理业务应实现收入1,25万元（销售合同价高于买断价，按销售合同价计算） 商业折扣、销售折让和退回 商业折扣：企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除，按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。　　 现金折扣：债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除，按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。　 销售折让：企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让 销售退回：企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。 销售折让和销售退回：在发生当期冲减当期销售商品收入 例5 某房地产公司，为了促销公开在电视台发布广告，凡在2012年5月31日以前购买该公司开发产品的（已经完工，并决算）一律享受总房价3%的优惠；凡在2012年5月31日以前一次性付款的，可以再按总房价享受2%的优惠，请问： （1）这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？ （2）假如房屋优惠前的价值为1500万元，一次性付款，收入总额多少？ （3）销售合同金额为多少？ 分析： （1）属于售前优惠，目的是“促销”，应属于商业折扣。 （2）时间性优惠为＝1500万元×3%＝45万元 一次性付款优惠＝1500万元×2%＝30万元 实际应确认收入1500－45－30＝1425万元 （3）因属于售前行为，销售合同金额应为1425万元。 例6 某房地产公司销售一栋居民住宅，因房