地票交易制度研究.doc

创新土地交易模式 促进城乡统筹发展 ——地票交易制度研究 几江街道办事处 许 冬 摘要：2008年12月4日，酝酿已久的重庆农村土地交易所正式挂牌成立。重庆农村土地交易所的职能是在重庆农村土地交易所监督管理委员会的领导下，在市国土资源、农业、林业等行政主管部门指导下，建立农村土地（实物和指标）交易信息库，发布交易信息，提供交易场所，办理交易事务。其中，农村土地指标交易又称为地票交易，截至2010年6月8日，共交易地票20000亩，成交额为21.36亿元，成交均价10.68万元/亩，最高成交单价14.50万元/亩。[1]地票交易制度为重庆首创，一经推出之后，引起全国关注。本文主要通过对地票交易制度各个环节中交易主体的权利义务、地票交易制度设计、土地行政管理部门和农村土地交易所在地票交易中的职责职能进行研究探讨，提出笔者对于地票交易制度的政策建议。 关键词：地票交易 权利义务 制度设计 第一章、地票交易制度释义 1.1、地票交易制度的定义 《重庆农村土地交易所管理暂行办法》第十八条规定：本办法所指建设用地挂钩指标，特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设的用地指标。前述用地指标的凭证就叫做地票，在重庆市农村土地交易所进行的城乡建设用地挂钩指标交易就叫做地票交易。 1.2、地票产生的程序 《重庆农村土地交易所管理暂行办法》第十九条规定：指标严格按照以下程序产生：　　（一）市国土资源行政主管部门依据土地利用总体规划、城镇规划，编制城乡建设用地挂钩专项规划，确定挂钩的规模和布局，经市人民政府批准后实施；　　（二）土地权利人（包括农村集体经济组织、农民家庭及拥有土地权属的其他组织）向区县（自治县）国土资源行政主管部门提出土地复垦立项申请，经批准后复垦所立项的土地；　　（三）在土地复垦完毕后，复垦方向区县（自治县）国土资源行政主管部门提出农村土地复垦质量验收申请；　　（四）区县（自治县）国土资源行政主管部门按规定组织验收，验收合格后，按照重庆市土地复垦有关规定，向市国土资源行政主管部门申请确认并核发城乡建设用地挂钩指标凭证。 《重庆农村土地交易所管理暂行办法》第二十一条和第二十二条对用于地票交易的复垦土地进行了条件性规定，第二十一条规定：农村土地申请复垦的条件：　　（一）申请农村建设用地复垦，必须提交该土地的权属证明、土地勘测定界报告、土地利用现状图、土地分类面积汇总表；　　（二）凡农民家庭申请农村宅基地及其附属设施用地复垦，必须提供集体土地使用证或其他权属证明，以及拥有其他稳定住所、稳定生活来源的证明和所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料；　　（三）凡法人或其他组织申请农村建设用地复垦，必须提交土地所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料；　　（四）凡农村集体经济组织申请农村建设用地土地复垦，必须出具集体土地所有证或其他权属证明，以及本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意复垦的书面材料。 第二十二条规定：禁止复垦以下土地用于指标交易：　　（一）土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围以内的；　　（二）使用权或承包经营权权属不合法、不明晰或有争议的；　　（三）违反土地利用总体规划、城乡总体规划、村镇规划的；　　（四）司法机关依法查封或以其他形式限制土地权利的；　　（五）以前签订的土地交易合同约定事项尚未完结的。 1.3、地票交易制度出台的背景 自新中国成立以来，我国对土地实行了社会主义公有制，这一国策从未改变过。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 虽然土地社会主义公有制这一国策从未改变过，但是农村土地的使用形式却经历了很多变化。改革开放以前，中国农村集体土地一直延续“集体所有，集体经营”的模式，直到1978年改革开放，农村实行土地家庭联产承包责任制以后，变为 “集体所有、农户经营”。家庭承包责任制实行后，土地所有权和经营权实现了分离，与改革开放以前“集体所有，集体经营”的模式相比，这种分离极大的调动了农民的生产积极性，农业生产热情空前高涨，农业也受惠于这一模式得到快速发展，在很大程度上推动了农业生产力的进步。 但是，随着农业生产力的不断提高，农业科技成果的应用带来农村劳动力的解放，城市的不断发展和扩张，城乡差距越来越大，如何盘活农民手中的土地资产，使广大农民群众分享经济发展和土地增值带来的成果，缩小城乡差距成为一个