不动产登记基本法律制度专用课件.ppt

二 、《条例》与其他法律法规规章关系 1.《条例》效力等同法律，由《物权法》授权。 2.与《条例》冲突的法律法规规定以《条例》为准。 3.规章自动失效。 三、不动产登记与公证衔接 1.公证不强制。 2.公证有助于不动产登记。 3.做好公证与登记有效衔接。 4.加快不动产登记社会中介建设。 四、不动产登记审查 1.实质审查VS形式审查？ 2.依法依规尽职审查，合理审慎。 3.加强研究，明确边界。 五、转移登记与变更登记 1.转移登记的条件： 两个主体、权利发生转移 2.股权变动是否导致转移登记？ 3.公司性质改变，有限变股份？ 六、登记资料查询与信息公开 1.适用法律法规：《信息公开条例》VS《物权法》、《条例》 2.地方实践：北京、上海走公开，天津走查询？ 3.解决途径：修法、立法解释、司法规范。 七、过渡期发证、开发区发证 1.过渡期发证：发新停旧、尽量避免旧证新章。 2.开发区发证：属地原则。 八、登记错误赔偿责任 1.过错赔偿？还是无过错赔偿？ 2.《物权法》二十条理解与适用？ 3.主张过错赔偿，通过司法解释规定明确。 九、不动产抵押登记 1.现代金融行为：债券、信托、反向抵押、民间借贷抵押等等。 2.原则性和灵活性：金融风险防范、支撑经济社会发展。 3.储备土地抵押问题。 4.闲置土地抵押问题。 十、不动产权籍调查体制 1.不动产测绘 2.权属调查 中介承担？社会化？审查？ 十一、不动产登记与改革 1.农村宅基地和集体建设用地 2.农房财产权和承包经营权抵押 3.自然资源统一确权登记 十二、不动产登记与行政、民事和司法 1.与行政。 2.与民事。夫妻隐形共有人 3.与司法。 谢谢！ 二、登记类型 （七）预告登记。 1.概念：是将来物权请求权的登记。《物权法》第二十条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 2.效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 3.适用：《细则》第八十五条规定4种情形 （一）商品房等不动产预售的； （二）不动产买卖、抵押的； （三）以预购商品房设定抵押权的； （四）法律、行政法规规定的其他情形。 二、登记类型 （八）查封登记。 人民法院、人民检察院、公安部等国家有权机关依法要求不动产登记机构办理查封登记。 《细则》主要解决查封登记的3个问题： 1.规范提交材料。工作证、协执等。 2.明确顺序。查封、轮候查封。根据协执送达先后 3.规定了到期失效。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。 三、登记程序 申请 受理 审核 登簿 发证 登记程序不包括发证 三、登记程序 （一）申请。 1.双方申请是原则，单方申请是例外。注意权利主体是多人的单方申请情形，如夫妻、共有权利人等。 2.申请材料。申请书、身份证明材料、权源材料、登记原因证明文件和证书等。申请人对材料真实性负责。 3.共有财产申请。2/3以上按份共有人或者全体共同共有人。 4.代为申请。 5.委托申请。 6.申请撤回。 三、登记程序 （二）受理。 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（《条例》十七条） （一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人； （二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人； 三、登记程序 （二）受理。 （三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容； （四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理。 不动产登记机构未当场告知申请人不予受理的，视为受理。 三、登记程序 （二）受理。 是否受理的要点：是否属于本登记机构的职责范围、申请材料是否齐全、申请材料是否符合法定形式 贯彻高效便民的原则 强调书面形式，彰显规范，防止争议 三、登记程序 （三）审核。 一是，查验。主体（申请人）、客体（权籍调查材料与不动产状况）、权利（权属证明材料与申请的内容）的一致性，以及税费缴纳凭证。 二是，实地查看。看什么？ 房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况； 在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况； 因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。 三、登记程序 （三）审核。 公告：审核之后、登簿之前。 公告。政府组织的集体土地所有权登记、农村土地承包经营权、宅基地和集体建设用地使用权及其房屋所有权、依职权更正登记和注销登记需要公告； 公告时间不少于15个工作日（不计入登记办理时限，30天）； 公告场所