地铁经济发展模式区域型中央活动区模型研究.doc

地铁经济发展模式——区域型中央活动区（CAZ）研究 张志强 刘丹 黄鸿学 （北京科技大学 经济管理学院） 摘要 “地铁一响，黄金万两”，时之当下，中国各大城市正向建设地铁，伴随着地铁工程建设的推进，一个个“钱景”无限的“地铁经济体”正在地铁引擎的牵动下呼之欲出，开始引跑每个城市的未来。而如何规划这些地铁经济体的建设便成为城市规划的难题，是以市场为导向放任自由发展，还是系统规划发展？如果规划，是沿袭以往的规划思想，还是另辟蹊径？以下，是我们对地铁经济发展模式研究并参考国际上主流的发展模式后，构建的适合中国大城市地铁经济发展的区域型中央活动区（CAZ）模型，我们从地铁周边土地开发，三维空间商业布局和行业组合等方面对它进行介绍，希望能给地铁规划相关部门提供一些规划上的参考建议， 也希望我们的研究能有利于地铁周边商家把握商机，降低投资风险。 一 、CAZ的概念 中央活动区的英文名称叫“Central Activity Zone”，简称CAZ, 由2000~2004年编制的“大伦敦空间发展战略”规划提出。 CAZ当前比较权威的定义指的是：在城市中心或副中心的区位，提供多种活动的组合空间。包括政府行政中心；现代服务中心（金融、贸易、法律等）；商业文化中心（购物中心、博物馆、美术馆、音乐厅等），和具有多种活动、各种档次的居住中心等。 它将原来相对单一的空间区域组合在一起，使各种用地在一定地域范围内相互渗透，服务于不同的消费人群。在这里居住也成为CAZ重要土地使用类型；它通过以步行为导向的公共空间，将多种活动区域联系在一起，从而避免单纯以机动车为导向的大尺度空间。 二、地铁经济体——区域型中央活动区的提出 现阶段中国很多城市或区域都大力提倡建立CBD（Central Business District ），即中央商务区系统，尽管CBD的优点很突出，能使产业集中形成规模效应，还能提升城市的形象；但是CBD的显著缺点在于该区域和城市其他部分在功能和服务对象方面联系不足；可能导致对城市其他区域的的公共资源投入减少；并且CBD纯化的功能设置和城市其它区域的联系不利于整个城市的发展（各国大中型城市不少CBD曾一度被称为“死城”就是因为下午5点下班时间后开始进入无人状态）。 随着CBD的不断发展，CBD的空间概念在城市发展中开始出现变化，和传统商务活动并不直接相关的用地功能越来越多地渗入到CBD中，各大城市针对出现的问题作出调整，伦敦中心区是这种新的空间区域形态的代表，也最早在其规划中提出了中央活动区（CAZ）的概念。 根据我们对美国芝加哥CAZ布局的研究，我们发现他们的CAZ分3个层次，分别是全球型CAZ、全市及区域型CAZ、次级社区级CAZ。这三个层次支撑着芝加哥市域内经济活动和生活活动。 一个城市，特别是像北京和上海这种国际化的大都市，在规划中央活动区时，也有必要把这三个层面考虑进去，利用发达的公共交通（通勤铁路及地铁）和高速公路，建立以市中心最繁华的CBD和国际型CAZ为核心，辐射四周并以区域型CAZ和社区型CAZ为结点的的三层网状发展模式。 如今,地铁沿线正在成为城市的黄金经济线，地铁，代表着人流、代表着高昂的租金、代表着物业的升值、代表着城市未来的发展方向。地铁是一个财富的动车，能够把人流、物流、商流和信息流形成一种基层，而且能够快速的涌动，为城市财富功能的升级提供一个快速的载体，地铁发挥着它聚合的效益，使来自不同地方的人流和信息流快速的到达一个位置，然后集中性的释放；地铁的商圈效益，仅不是平面效益，更是一个立体的效益，它可以充分的把黄金口岸的价格凸现出来，空间、地下，让寸土寸金的地段通过地铁得到进一步提升。很多大城市的地下都构筑起了一个个上下数层、四通八达的地铁商业网，伴随着地铁工程的快速推进，以站点为圆心、辐射四周的地铁经济体将显山露水，迅速带动着沿线楼盘的热销、土地的升值和商圈的崛起。 尽管现在很多城市都在争相建设地铁，并期望地铁带动的“黄金经济线”能够引跑城市的未来，但是很多城市的地铁周边经济没有通过科学规划、合理布局,也并没有形成多行业聚集, 多网点密集分布, 没有形成较完善的地铁经济圈。这就需要我们通过观察地铁经济体的形成过程，探究地铁经济体的建设之道,而我们所设计的地铁经济——区域型中央活动区模型也应运而生。 我们的初步设想是这些区域型CAZ将会在市区范围内沿着地铁网星罗棋布，并凭借地铁带来的人流和商流，与大型CBD，大型CAZ相互联系，相互促进，形成多个CAZ形成单中心—多中心模式（即在城市的交通网络上建立基于地铁网络布局构建CAZ群）的功能多元化、服务完善的城市形态，从而达到聚集效应经济 三 、铁经济模式——区域型中央活动区（CAZ）的构建 （一）区域型CAZ中地产开发模式 在城市规划中，最基本也是最重要的就是地产