城市公益性用地及其价值评估.doc

城市公益性用地??? 公益性用地城市公益性用地的特点 MC=MBA+ ∑MBj 其中，MC指A进行公益用地开发时所支付的边际成本，MBA指A从中获得的边际私人收益，而MBj则是指该公益用地利用行为产生的正外部性给其他人j带来的额外边际收益。通常，公式的右边被称为边际社会收益，MBA则被称为边际私人收益。 1.组织构成的系统性 所谓系统，就是指由一定要素组成的具有一定层次和结构，并与环境发生关系的整体，系统具有集合性、相关性、目的性和环境适应四个主要属性。从系统科学角度看，城市公益性用地是由相互作用和相互依赖的空间要素组成的，具有一定的层次、结构和功能，处在一定社会环境中的复杂人工土地利用体系。它是一项需要政府推动、社会公众参与、经济基础作为后盾、科学技术为导向的庞大的工程，并且随着社会的发展，而越来越趋于复杂。 1978年的《马丘比丘宪章》提出，城市是一个有机组织，城市中人与人之间存在多方面的联系，人类的活动要求流动的、连续的空间，规划、建筑和设计应该努力去创造一个综合的、多功能的环境，而不是一味追求分区清楚。公益性用地和经营性用地是社会各种关系在土地上的投影，承载不同的活动，相互联系，共同发挥整体功能。试想一个充满写字楼和百货商场而没有公交系统的CBD、一个没有学校的大型居住区、一个孤立在荒郊野林的政府办公大楼，这样的城市如何能运行呢？公益性用地与经营性用地之间在功能上是互补的，不可分割的。出于功能上的相互需求，任一给定城市区域内相关的土地利用经常集聚地出现，并能决定邻里的土地利用特色和物质环境。例如，高等学府集中的文教区往往又是高科技园区，比如以美国斯坦福大学为主导发展起来的“硅谷”科学工业园区，以麻省理工学院，哈佛大学为核心的波士顿科研中心，以及英国的剑桥科学园，日本的筑波科学城，北京的中关村，杭州城西的高新技术开发区都是以大学为中心，以高新技术产业群为基础形成的产学研结合的科技发展基地。公益性用地与经营性用地也存在着相互依存，相互促进的关系。城市经营性用地的扩张，必然导致城市公益性用地增加。城市公益性用地增加，也能够促进投资环境的改善，吸引更加多的外来资金投入，也使得城市城市经营性用地扩张。 ? 2.空间利用的垄断性 空间垄断是指土地使用者凭借其拥有的土地权利或者地租支付能力而对于城市优势区位的垄断控制。也就是说，任何一块城市建设用地，如果它确定为城市公益用途，它就排除了个人和企业的占用可能，不能为其他用途所使用。 西方学者在进行空间经济分析时，一般把空间垄断看成是资本主义市场条件下空间竞争过程的最终结果。土地作为一种稀缺资源，其供给是缺乏弹性的，一定区域内，可供开发的土地总量总是有限的，公益性用地必然会减少可开发经营性用地供应，两者的竞争关系是普遍存在的。新古典主义学派的代表人物阿隆索分析了区位、地租和土地利用之间的关系，即在完全竞争条件下，城市土地在不同用途使用者中进行分配是遵循“最高租金原则”的，即由愿意支付最高租金者使用。 城市公益性用地—般要具备足够的产品和服务规模，达到必要的规模经济效益，并多在政府的规制调控体系下运行，其空间垄断形成是由于公众利益保护和城市社会经济发展的现实需要而确定的，是政府和社会对于城市土地利用结构优化和土地资源合理配置的空间功能选择。它和经营性用地是由于不同的土地用途，其经济产出能力不一样，经济效益好，地租支付能力强的用途，在城市空间竞争中形成的垄断性占有完全不同。 3.市场价值的隐含性 城市公益性用地的价值依存于经营性用地，是通过经营性用地的效益提高来实现的。城市公益性用地主要是根据其土地利用的功能划分的。城市公益性用地是保证城市存在和发展的不可或缺的物质载体，为社会利益服务，包含促进社会平等、提高经济运行效率、增进公众福利和引导城市可持续发展的多重目标，带有明显的福利价值倾向。城市公益性用地严格地讲是相对于非公益性用地而确定的，它并不一定就是不盈利的。而是因为城市公益性用地的经济效益外溢性明显，特别是城市公益性用地的社会效益和经济效益难以为人们所认识，或者由于非排他性，而使得城市公益性用地的收益难以实现，而往往出现经济亏损，其土地利用具有非营利性或者营利很少。这样，城市公益性用地便成为了相对于经营性用地而确定土地用途。 城市公益性用地多由政府以划拨方式供给，是国家对于其土地开发投资的外部经济价值、社会价值和生态环境价值的合理补偿。对于少数具有盈利能力的公益性项目，政府仍然以划拨方式供给，则主要是对于该类事业发展的激励，使之能够更快发展，对国民经济和社会发展做出更大的贡献。 二、城市公益性用地的 城市公共物品的供给，会对整个国民经济产生强大的乘数效用，从而刺激总需求，带动城市各个产业的发展，促进经济增长。以城市基础设施的投资为例，美国的经济学家戴卫.阿什奥尔研究并测算了基础设施对