城市地价评估中的土地现状利用条件分析_兼及企业改制中的土地估价.doc

城市地价评估中的上地现状利用条件分析 —兼及企业改制中的土地佑价 目洪亚敏 【内容提要〕将土地现状利用条件视同于土地的利用现状，在改制企业的土地估价中颇为常见，由此可能导致估价结果 出现系统偏离。究其原因，在于估价师误读了两者的主属关系。本文认为，土地现状利用条件是基于土地规划利用而给定的 各种约束条件的集合，是由现实的利用环境、限定的利用方式和允许的利用强度所构成的一个可供选择的空间，土地的现状 利用只是其中之一，并不必然等于土地的最佳利用。为此估价师应正确把握土地现状利用条件，进而对土地的市场价值作出 合乎理性的专业判断。 [关键词〕土地估价土地现状利用条件土地利用现状土地使用权价格企业改制 中图分类号:F293. 2文献标识码:A文章编号:1000 - 7636 ( 2009 ) 06 - 0104一3. 5 作为拟改制并进行资产重组的企业，通常需要对所占用的土地进行估价，以便为其后实施土地资产处置提供 价值参考。在由此而形成的土地估价报告中，我们往往会看到与如下价格定义相类似的内容，“本次评估的土地 使用权价格是指估价对象在土地现状利用条件下，满足本报告中设定的土地用途、使用年期和开发程度，于估价 基准日的正常市场价格。”这表明，土地现状利用条件对土地的利用方式及可期望的市场价值具有相当的约束性， 是估价中不容忽略且必须予以正确把握的重要内容。 那么，究竟什么是土地现状利用条件?土地现状利用条件能否等同于土地的现状利用?对土地现状利用条 件的不同理解是否会对土地估价结果构成显著影响? 一、如何理解土地的现状利用条件 在土地估价报告中，土地现状利用条件是一个极为常见的用语。但细细查询，却鲜见有关于土地现状利用条 件的解释。笔者认为，所谓土地现状利用条件，通常用来与土地尚未实施的规划利用条件相对，是对土地利用具 有现实约束意义的各种条件的集合，主要由以下三类约束条件组成: 第一，限定的利用方式。是指在土地产权证中所规定的地类(用途)，或是在国有建设用地使用权出让合同、 国有建设用地使用权划拨决定书中规定的用途，此类用途一般按《土地利用现状分类》中的土地二级分类确定。 在土地估价报告的价格定义中，通常也会按前述土地二级分类对估价对象的用途加以明确设定，如:是商服用地 类中的批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地还是其他商服用地;是工矿仓储用地类中的工业用地、采矿用 地还是仓储用地等，由此构成了土地现状利用条件中对二级用途选择的限制。不过，在现行的法规及规范性文件 中，尚未见到对土地使用者在二级分类下选择土地细类用途权利的限制。据此似可认为，土地使用权人必须依法 按照规定的二级用途使用土地;同时在无特别规定的前提下，土地使用权人拥有二级用途限定下的土地细类用途 选择权。由此构成了二级用途限定下的细类用途选择空间。 第二，允许的利用强度。通常与市县规划管理部门既往确定的宗地规划条件相关联，主要包括:建筑物的性 质、建筑总面积、建筑容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率以及其他土地利用要求等。这些规划条件在很大程度 上限定了土地利用的规模与强度，进而也限定了基于土地获益的预期，由此构成了对土地利用强度的限制。但这 并不意味着在此限制条件下，土地可资利用的程度、与之对应的预期收益和土地的市场价值就是唯一的，对土地 使用者而言，仍然存在多种可行的选择。并且，近年来中央及地方政府相继出台了一系列的政策，用以鼓励使用 者集约利用现行占用的土地。各级规划部门在编制城市建设规划、审批控制性详规时，对国有建设用地的规划利 用强度也多有所提高。但就改制企业而言，现用土地多为在计划经济时期以划拨方式取得，其中部分利用很不充 分，实际利用强度明显低于周边土地，因而往往具有较大的增强利用空间。现实中，允许的可利用强度成为土地 现状利用条件的重要组成部分。 第三，既定的利用环境。主要包括两个方面，首先是估价对象周边的市政环境，如供水、供电、供暖、供气、通 信、通路、排水等的有无及其保障程度，即通常所说的“五通”、“六通”、“七通”等。其次是指所在区域的社会、经 济、人文与景观环境，它在很大程度上限定了估价对象可供选择的利用空间。在现实的土地估价中，市政环境已 被视作土地的开发程度在价格定义中单独设定，在此可不予以考虑。 根据上述分析，目前与土地估价相联系的土地现状利用条件，实际上主要由所在区域的社会、经济、人文及景 观环境，土地管理部门限定的土地二级分类用途，规划部门给定的规划条件三方面构成。前两方面共同决定了估 价对象在其他既定条件之下，现实可以选择的细类用途空间，例如在限定为批发零售用地的条件下，是做批发还 是做零售;是经营珠宝玉器，还是经营蔬菜副食等。第三方面则是在此基础