城市综合体的开发思路浅析.doc

城市综合体的开发思路浅析 ——以杭州创新创业新天地城市综合体开发为例 作者单位： 杭州市工业资产经营投资集团有限公司 郭东晓 杭州新天地集团有限公司 侯显夫 忽如一夜春风来，被业内人士称为HOPSCACity Mall的城市综合体，已经成为了房地产。“有城市的地方就有城市综合体” 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，据不完全统计，超过60个城市已建成或正在建设城市综合体项目。 重规划轻策划 通过整体规划可以使城市能够有序发展，充分减少城市的脏乱差、功能无序的现状，因此，重视规划这比以前城建时不做规划、甚至不重视规划无疑是一种巨大的进步。但是在城市综合体开发过程中，如果商业规划不与商业策划（包括业态类型、功能定位等因素）有效结合，不充分调研当地的物业需求、市民消费结构、消费能力等市场有效需求，单纯为了规划而规划，这样一厢情愿建造而成的综合体尽管可能美轮美奂，但是最终可能造成无人问津、人气不足、开发商破产倒闭的厄运，造成社会资源的极大浪费； 重单体轻整体 不少开发主体很重视单体的外形设计，设置不惜巨资邀请国外大师进行设计，但是不重视甚至忽视与周边整体环境包括建筑风格、天际线、交通流线、整体建筑色彩等的协调匹配，尽管单体形象美观大方，但是整体效果却不协调、不匹配，这同样会对城市综合体整体功能产生负面影响； 重商业轻环境 诚然，城市综合体的成功离不开营造成功的商业环境，以烘托商业气氛，吸引人气，但是，对整体环境包括绿化、景观、小品等提升形象的公共环境以及地块环境却重视不够、研究不足，由此造成整体环境欠佳、影响了客户的购物消费体验、吸引不了顾客，最终影响了商业环境的有效形成，降低项目的经济效益； 重人工轻自然 当今国内的设计界存在着一种“过度设计”的倾向，在建设过程中，不少设计师过分注重设计一些例如人工音乐喷泉、下沉式广场、大面积水泥混凝土广场等无生命力、影响生态的人工建筑与人工景观，不重视充分利用地形地貌、当地自然资源例如河道、绿化、原有建筑因地制宜营造一些自然生态环境，搞得大部分建筑千篇一律、千城一面，失去了特色。 针对以上“四重四轻”现象，为了避免建成以后造成物业闲置、无法达成预期开发效果，城市综合体开发需要向“商业策划与商业规划结合”、“商业规划与设计结合”、“商业与环境结合”、“人工与自然结合”四个结合转变： 商业策划与商业规划结合 城市综合体与住宅、纯粹商业大楼不同，具有建筑体量大、物业类型多、建设周期长、对提升城市形象与竞争力作用巨大等特点，为了达成项目的经济效益、社会效益与生态效益三者的共赢，综合体开发应遵循“两个结合”的设计思路即“商业策划与商业规划结合、商业规划与单体建筑设计结合”以及“先策划后规划、先规划后设计”，避免单纯为了规划而规划、单纯追求单体建筑设计不顾经济效益、商业策划、整体规划的弊端： 商业规划，是综合体内系统的发展目标和实现方式整体部署过程。规划经政府相关审批后，是进行开发、建设的法律依据。规划要求从系统的全局和整体出发，着眼于规划对象的综合整体优化，从发展和立体的视角来考虑和处理问题 商业策划，是依托创造性思维，优化，。策划为规划方向提供依据，规划设计的硬性指标要求也为提供限制性条件，只有符合市场定位的规划才是好的。 规划与设计结合 如前所述，城市综合体是由建筑、绿化、道路、等共同组成的空间城市空间的分析与设计，协调各区域空间的关系而建筑设计则解决建筑 新天地城市综合体在城市设计方案的基础上，进行了系统的商业策划，又用商业策划调整与优化商业规划；为了落实商业规划，又全面导入整体概念设计对商业规划进行深化与优化。经过确定的商业规划是建筑设计的依据，在此基础上着手工业遗存核心区、商住地块、桥梁、景观水系等单项建筑设计，充分体现了“商业规划与建筑设计结合”的原则。 总之，新天地城市综合体的建设过程，完全遵循了现代城市综合体的开发规律，充分体现了“商业策划与商业规划” 、“商业规划与建筑设计”的有机结合以及“先策划后规划、先规划后设计”的开发思路，努力实现企业效益、社会效益以及生态效益的共赢。 商业与环境、人工与自然结合 城市综合体的确需要企业效益与投资回报，但是还需要统筹考虑商业设施与整体环境的互动，以优美环境来吸引人气、提升商业价值；优美的环境是社会环境、人文环境、经济环境和生态环境的综合体现，现代环境主张以“人”为中心，既要满足人们的物质要求，还要满足人们的精神需求。商业物业是人居环境中将物质文明和精神文明有机结合的载体商业本身是人居环境非常关键的构成要素，没有基本商业的支持，人们的生活质量就将会下降。但是，不恰当的商业开发同样会损害我们的生活质量人居环境中的商业，最终都要以促进人的全面发展为目的，其