关于南北小区停车管理事宜的法律意见.docVIP

关于南北小区物业管理有关问题的法律意见 昆明自来水集团有限公司： 根据贵公司有关领导介绍的情况和提供的相关材料，经研究，现针对贵公司职工住宅小区“福润苑”、“福泽苑”（以下统称“南北小区”）物业管理有关问题，出具法律意见如下: 一、基本情况 1、贵公司于2006年开始与昆明承新物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）签订了《物业管理委托合同》，最后一次签订的合同有效期截止2011年8月31日，目前虽未续签，但双方仍在执行合同约定事项。 2、南北小区作为贵公司的职工住宅小区，属单位自建房，其经营管理模式与纯粹的商业住宅小区有较大不同，主要为小区内公共部分场地、设施、建筑物的所有权或使用权归属不同，南北小区的上述所有权或使用权均归贵公司所有，而非业主。 3、按照以往老国有企业的管理方式，职工住宅小区的管理单位为企业本身，南北小区建成后，作为贵公司职工住宅小区物业管理市场化改革的试点，贵公司通过委托管理的方式，委托物业公司对南北小区进行物业管理。 4、根据贵公司有关领导介绍的情况，目前物业公司在进行管理时存在较多问题，主要反映为停车费的收取、使用和归属问题，以及因合同内容不完善，不能适应目前的需求所表现出来的一系列问题。 二、关于停车费归属问题的意见 （一）贵公司享有收取停车费的合法权益 《物权法》第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《物权法》第一百三十五条：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 南北小区的停车费来源涉及车位和车库两种情况，分别涉及所有权和建设用地使用权两个法律概念。 根据前述两个条文的规定可以看出，贵公司作为所有权人和建设用地使用权人，对相应的建筑物和场地均享有收益的权利。 （二）《物业管理委托合同》约定不明，存在一定风险 合同第八条约定：露天停车场和车库车位属于甲方所有，由甲方交由乙方经营管理，收益用于弥补物业管理经费的不足。 根据该条约定，可以有两种均为正确的理解：其一为停车费收益均归属物业公司；其二为停车费收益的一部分用归物业公司所有，用于弥补经费不足，剩余的归贵公司所有。 （三）停车费最终的归属方难以明确 按照法律适用的基本原则，在不违法律、法规的前提下，法律尊重当事人的意愿，即从其约定，约定不明则遵循市场惯例或公平原则。针对停车费归属的问题，从对贵公司负责的角度出发，我们认为不能简单的作出收益权属于贵公司的认定，具体理由为： 1、双方签署了合同，且已按照停车费全部归属物业公司的运作方式执行了五年的时间，期间双方均对合同内容无异议。若此时，单独就合同条款内容约定不明确来提出异议，则难以自圆其说。 2、虽然贵公司作为所有权人和建设用地使用权人拥有收益的权益，但之前的合同和具体的合同执行情况，已表明贵公司让渡了该部分收益权。 3、南北小区的物业管理费远远低于市场价格，目前收取的物业管理费用无法维系物业公司的成本开支，综合物业公司在南北小区的其他收益来源，停车费收益是物业公司维持成本开支和获得利润的主要收益项目。从公平原则上看，停车费归属物业公司有一定的依据。 综上，因合同约定不明和市场变化等因素，以及常规的法律分析判断方式，我们认为难以确定停车费最终的归属方。具体解决方法的建议详见本文最后的综合意见。 三、关于《物业管理委托合同》的修改意见 （一）修改方法及重点 1、本次修改主要针对部分事项不完善进行细化和明确。 2、出现物业管理问题的很大一部分原因并非有关事项的约定不明确或缺失，而是违约责任未予以明确，无处罚措施，因此应加大和明确物业公司的违约责任，以更好的约束其管理行为。 （二）具体修改意见 1、安全管理、绿化管养、公共设施维护等问题 可在第四条中针对部分条款进行修订： （1）第8项，建议改为：小区出入口24小时站岗执勤。对重点区域、重点部位每1小时巡查1次，其他区域和部位每3小时巡查一次。白天巡查时至少由一名安保人员进行，夜间巡查时至少由两名安保人员结伴巡查。 （2）第9项，建议改为：对出入小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。无论经常性停放车辆还是临时停放车辆均应做到停车时间计算机系统一次性刷卡录入，且乙方对统计信息不得进行修改。小区内部停车场对外停车的时间为上午9:00至下午17:00期间，此时间段之外，不得对外停车，以保证业主的停车需求。 （3）第15项，建议改为：每个月对小区全部公共区域进行消毒，每年春季应对绿化带进行灭虫除害。 （4）第16项，建议在其中增加“损毁花木的补植补种”。 2、针对停车管理问题 可对第八条进行修改，具体建议为： （1）第1项：露天停车场属于甲方所有，由甲方交由乙方经营管理，乙方代为收取停车费用（包括业主缴纳的停车费用和其他