江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告.doc

####高新区服务业载体开发项目 可行性研究报告  目 录 第一章 总 论 1 第一节 项目概述 1 第二节 可行性研究的依据 3 第三节 可行性研究的范围和内容 3 第五节 技术经济指标 4 第二章 项目背景和建设的必要性 5 第一节 项目提出的背景 5 第二节 项目建设的必要性 7 第三章 需求分析及服务规模与标准 9 第一节 需求分析 9 第二节 服务规模与标准 10 第四章 项目选址及建设条件 13 第一节 项目选址 13 第二节 项目区自然条件 13 第三节 项目区社会经济条件 18 第四节 项目区基础设施状况 20 第五章 规划设计和建设方案 23 第一节 设计依据和目标 23 第二节 规划方案分析 25 第三节 建设方案 31 第六章 消 防 46 第七章 环保和劳动安全卫生 47 第一节 环境保护 47 第二节 劳动安全卫生 48 第三节 建议 50 第八章 节能分析 52 第一节 概 述 52 第二节 节能设计依据 52 第三节 能耗分析 53 第四节 节能措施 54 第九章 项目组织管理和实施进度 58 第一节 项目组织管理 58 第二节　进度计划安排 60 第十章 招投标方案 62 第一节　招标管理 62 第二节　项目招标基本情况 65 第十一章 投资估算与资金筹措 66 第一节 投资估算 66 第二节 资金筹措 70 第十二章 效益分析 71 第一节 经济效益 71 第二节 社会效益 73 第十三章 结 论 75 附表：1-固定资产折旧摊销表 2-成本费用估算表 3-销售收入和利润估算表 4-现金流量表  一、宗地位置 项目所在区域原为成熟工业建成区，经过多年城市发展,已融入中心城区, 靠近####市中心区及经济开发区核心位置，已不利于继续发展工业，根据国家及####市大力发展现代服务业的政策号召,该区域规划定位为总部经济区，目前处于发展起步阶段，其中海澜财务中心已经开始建设和销售。项目地距####城市客厅区域及居住地中心位置约1公里左右。项目位置图如下： 二、宗地现状 1、项目四至：项目东临萧山变电所，南临现状空地，西临定山路，北临滨江东路。具体如下图所示： 2、项目周边地势比较平坦，项目内部与周边道路的水平高度基本一致。 3、地面现状：地上无建筑物和构筑物，场地内基本平整。 4、地面现无任何居住可能对项目开发进度造成影响的情况。 5、地下无（如管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，及受保护的历史文物古迹，可利用的构建）等可能影响项目施工情况。 6、项目用地无（市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊）等因素分割土地而对项目开发进度造成影响的情况。 7、现状及周边照片： 北临滨江东路： 西临定山路： 地块内现状： 三、周边配套调查 1、交通状况 1.1公交系统情况：该项目北侧设有15、88、66公交终点站。 1.2宗地临主干道滨江东路、定山路，其中滨江东路为省道，东接张家港，西连####市区。 2、周边教育配套： 项目东南有####市第二实验小学，距离项目2公里距离，东有长山中学、长山中心小学，距离项目约3公里。 3、医院等级和医疗水平： 项目周边有滨江社区、锦隆社区卫生服务中心及长山卫生院。 4、宗地周边三公里辐射范围内主要居住宅及现状： 项目西侧东外环路内，距本项目约1-2公里范围，有滨江社区、锦隆社区、大桥社区等均为成熟的大型社区。在售新建住宅项目较少。 四、周边环境调查 1、治安情况良好。 2、空气状况优良。 3、噪声情况良好。 4、污染情况无。 5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）无。 6、近期或规划中周边环境的主要变化：项目西侧定山路以西滨江东路以北为扬子江盈智城项目，现土地已平整，尚未开工。 五、大市政配套 1、道路现状及规划发展： 项目北侧滨江东路为双向六车道，项目西侧定山路为双向四车道。 2、供水状况：现有管线均至项目用地。 3、污水、雨水排放：现有管径均至项目用地。 4、通讯（有限电视、电话、网络）：现有管线均至项目用地。 5、永久性供电和临时施工用电：现有管线均至项目用地。 6、燃气：现有管线均至项目用地。 六、规划控制要点 该地块的用地性质为商业用地；用地面积为13164.84平方米；容积率为2.8—3.2；建筑密度为不大于50%；绿地率为不小于15%；停车泊位要求为机动车80辆/万平米建筑面积，非机动车200辆/万平米建筑面积；交通出入口设计要求为沿地块西侧定山路及北侧滨江东路设置。其他限制条件：竞得者需自持规划建筑面积中商铺部分