锦绣世界房地产建设项目可行性研究报告.doc

第一章 总 论 1.1 项目背景 项目名称 锦绣世界项目 策划管理单位概况 单位名称：香港百花投资控股有限公司 单位性质：股份公司 注册资金：港币10亿 单位住所：香港九龙旺角道33号凯途发展大厦7楼04室 业务范围：项目投资及融资、风险投资、投资管理、融资上市、私募融资等 法定代表人：刘益国 单位简介：香港百花投资控股有限公司是一家集房地产投资开发、旅游综合开发、文化产业项目开发、矿产开发、农业和林业投资、生物科技项目投资及酒店餐饮、互联网项目投资等于一体的大型综合性国际化企业集团。 公司自成立以来，在中国大陆、香港等地区先后成功策划、开发、运营数个大型项目，实现运营资金总额达几十亿元人民币，积累了丰富的旅游地产项目、养殖种植业综合开发经验。 公司成立以来，不断创新发展，呈现出高位发展的良好态势。目前公司正在着手策划、投资、开发运营多个大型、超大型乃至世界级投资项目，如中华乌骨羊养殖基地建设与加工项目、世界民居博览园项目、锦绣世界旅游开发项目、金铅矿项目、富硒生态养殖种植产业园项目等，引起了投融界的高度关注。 公司立足香港，辐射大陆，连接世界，矢志成为一家拥有一流管理团队、雄厚资本实力以及卓越业内声望，具有敏锐的洞察力、娴熟的资本运作能力、广阔的国际化视野的高科技产业投资与整合的引领者，打造一个在创投行业国内一流、国际知名的投融资服务旗舰。 百花投资依照国际规范进行市场运作，为国内企业及各界人士提供风险投资、资金融通、基金管理、资产管理、项目评估、财务顾问、上市筹划等专业服务。公司投资服务方向主要为国内外旅游地产、基础建设、环保产业、医药、新能源、新材料、农产品加工等领域的高新技术项目。 公司与国内外各大银行、投资公司长期合作，并建立了牢固的合作关系，双方通过不断的业务往来，形成了良好的信誉基础。为投资者提供项目的策划、包装、融资方案设计、融资服务。 可行性研究报告编制依据 ⑴ 与委托方签订的咨询协议； ⑵ 国家计委计办投资〔2002〕15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； ⑶ 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； ⑷ 《城市房地产开发经营管理条例》； ⑸ 《房地产项目经济评价方法》； ⑹ 《国务院关于加快发展旅游业的意见》。 编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对锦绣世界项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 项目建设的必要性 ① 项目建设符合国民经济发展 主题公园在旅游发展中的作用是多方面的。主题公园的产生，使旅游业形成了新的资源，开拓了新的手段，创造了新的途径，提高了旅游产品的附加值，促进了旅游业的产业化发展。 《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展，已经开始走上转型增效的成熟道路，逐渐融入到世界休闲产业革命发展趋势中。众多新启的项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休闲时代的来临，为旅游业的发展提供了广阔的发展平台。 2009年年末召开的中央经济工作会议把扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级提到了前所未有的战略高度，摆在了经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降，服务和享受型消费比重不断提高，消费结构升级持续时间相对缩短，转换速度加快。由此可见，我国消费结构已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民日益增长的消费能力和国家支持消费的政策为旅游业的发展打下了良好的经济基础和给予了适当的政策引导。 为应对国际金融危机的冲击，2008年年末国务院出台4万亿元投资计划来拉动内需。根据国家发改委公布的数据，在我国4万亿元投资计划中，1.5万亿元用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造。另据相关数据显示，城镇居民家庭平均每百户的汽车持有量为5.92台，在某些大城市家庭平均汽车持有量更是在猛增。专家预言，未来在中国某些经济发达城市5年之内将会进入5个人一辆车的时代。我国基础设施的改善，特别是公路网络的完善，致使富裕阶层住宅郊区化的趋势已经非常明显，这为旅游业的开发铺平了道路。 今后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会的贡献将更为明显。到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP的4.8%，约占服务业增加值的11%，旅游业对GDP增长的贡献率可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用；到2015年，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为社会就业发挥积极作用；到2015年，