某写字楼开发建设项目可行性研究报告.doc

####市####写字楼开发建设项目 可 行 性 研 究 报 告 目 录 第一章 总 论 1 1.1项目名称与承办单位 1 1.2建设地点 1 1.3建设规模与内容 1 1.4实施进度及计划安排 2 1.5投资估算与资金筹措 2 1.6 结论与建议 2 第二章 项目建设背景及必要性 4 2.1项目建设背景 4 2.2 项目的提出 6 2.3项目建设必要性 7 第三章 市场分析 11 3.1 市场现状 11 3.2 发展前景 12 3.3全国市场需求分析 14 3.4####省市场需求分析 15 3.5 竞争力及竞争优势分析 17 第四章 建设条件与项目选址 19 4.1建设条件 19 4.2项目选址 20 4.3项目建设优势 21 第五章 项目建设方案 22 5.1建设规模与内容 22 5.2 技术方案 22 5.3 设备方案 24 5.4 工程方案 25 第六章 投资估算与资金筹措 31 6.1投资估算 31 6.2资金筹措 33 第七章 经济效益分析 34 7.1营业收入估算 34 7.2 总成本费用估算 34 7.3 利润估算 35 7.4 税金估算 35 第八章 结论与建议 36 摘要 2008年9月1日，####欣欣房地产公司受让取得####市嘉定区同济新城一块40年使用权的土地，意欲开发写字楼，本可行性研究报告对该项目进行财务和国民经济评价。 项目位于####市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自2002年####汽车城的建造,同济新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长。2008年美国次贷危机致使金融业客户减少，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续。该项目有方便的交通、低开发难度、良好的自然条件和周边环境，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周边一定负面影响，与附近其他写字楼形成竞争。 该写字楼容积率3.5，建筑面积35000平方米，地下1层，地上6层。开发总成本11473.99万，项目建设期为1.5年，第一年投入总投资的70%，第二年上半年投入总投资的30%。银行贷款7224.06万元，抵押贷款期限15年，贷款利率5.40%。建成后出租，预计85%出租率，租金每日每平方米2元。内部收益率为11.946%，按10%的目标收益率测算的财务净现值为1000.459万元，动态投资回收期为22.0053年。项目可行。 一、总论 1.1 项目背景 为积极支持####市城市建设，促进嘉定区的经济发展，####欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块。 发展商情况 项目发展商：####欣欣房地产开发有限公司 开发资质：一级 法定代表人： 注册资金：8000万元（人民币） 地址：####市嘉定区曹安公路4800号 企业类型：有限责任公司（国内合资） 注册号：沪房地资（嘉定）第123号 项目评价目的 本报告对####欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。其主要评价目的如下。 过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。 通过市场研究分析，确定项目的市场定位。 通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。 通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目的资金安全度。 通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析。 为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考。 为政府进行项目审批提供参考和依据。 项目评价依据 中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》 定额标准：《####市建筑和装饰工程预算定额》（2000） 《投资项目可行性研究指南》，北京：中国电力出版社，2004 与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规 中华人民共和国企业法人营业执照（副本） 委托方提供的项目开发有关资料 建设可行性概述 本项目符合####市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了####市嘉定区政府的支持。本项目处于距市中心较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的长远发展。另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。我们认为，本项目的开发是可行的。 二、项目概况与基地分析 2.1 项目获得 本项目由欣欣房地产有限公司于2006年9月1日通过####AA拍卖有限公司拍得，成交价1.5亿，总价1.8亿。 2006年6月1