马家堡老年公寓建设项目可行性研究报告.doc

马家堡老年公寓建设项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总论 1 1.1项目单位基本情况 1 1.2项目基本情况 3 1.3可行性研究报告编制依据 6 1.4综合评价 6 第二章 背景及必要性 8 2.1项目区社会经济状况 8 2.2 本行业及关联产业发展现状 8 2.2项目建设的必要性 10 第三章 项目选址与建设条件 13 3.1建设地点选择 13 3.2建设条件 13 第四章 市场分析与销售方案 16 4.1市场分析 16 4.2营销策略、方案、模式 18 4.3市场风险分析 18 第五章 建设方案 20 5.1产品方案和建设规模 20 5.2建设规划和布局 20 5.3建设标准和产品标准 20 5.4技术（工艺）方案 20 5.5设备选型方案 20 5.6主体工程方案 23 5.7辅助工程及其它工程方案 23 5.8实施进度安排 23 第六章　环境影响评价及节能减排措施 25 6.1环境影响 25 6.2节能减排措施 25 6.3 评价与审批 26 第七章 项目组织与管理 27 7.1组织机构与职能划分 27 7.2劳动定员 29 7.3管理措施 30 7.4 技术培训 30 7.5 劳动安全、卫生与消防 30 第八章 投资估算与资金来源 31 8.1投资估算依据 31 8.2投资估算 32 8.3资金来源 32 8.4财政资金的使用范围 33 第九章　财务评价 34 9.1财务评价依据 34 9.2销售收入、销售税金和附加估算 34 9.3总成本及经营成本估算 35 9.4财务效益分析 36 9.5不确定性分析 36 9.６财务评价结论 38 第十章　社会效益分析 39 10.2.1 壮大主导产业，促进结构调整分析 39 10.2与农户利益联结机制 39 10.3带动基地 39 10.4带动农户及农民增收效果分析 40 10.5 带动就业分析 40 10.6对比分析 40 附 录 41 一、附 表： 41 二、附 图： 41 一、老年人住宅市场分析 （一）老年人住宅市场机遇分析 我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会，根据这一标准，我国已在2003年正式迈入老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 “老年人住宅市场”潜力巨大 国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪2010年左右，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。 老年人养老逐步向养老院转移 受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少。一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。2006年2月9日,国务院办公厅转发的《关于加快发展养老服务业的意见》特别指出,要鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，这一政策支持无疑又给养老服务