中国商业地产研究系列报告之一：保险资金投资不动产对商业地产影响分析.docVIP

股 票 研 究 2010.04.08 中国商业地产研究系列报告之一: 保险资 行 金投资不动产对商业地产影响分析 业 专 题 研 孙建平 李署 究 021021 sunjianping@ lishu007581@ S0880209040413 S0880109044150 本报告导读： 在业内率先深入分析保险资金对商业地产尤其是四个一线城市商业地产的影响。 摘要： 美、英、日、韩四国经验表明保险公司对不动产的实际投资额占其总资产的比重为 2-6%，最高达 12%，最低 0.7%。 一线城市商业地产需求稳定，租金收益高，价格上涨趋势明确，核心商圈商业地产供需紧张。（1）00-09 年含办公楼和商业用房在内的商业地产销售面积年均复合增长率为 16%，而销售均价年均复合增长率为 9.4%；（2）大部分一二线城市优质写字楼租金收益率 7%以上，最高 11.5%，高于保险资金历史平均 6-7%的水平；（3）06-09 上海、北京和广州三个一线城市甲级写字楼售价累计涨幅超过 25%，深圳甲级写字楼售价累计涨幅超过 60%。（4）一线城市写字楼供需趋于平衡，09 年北京、上海、深圳和广州四个一线城市供销比 0.94，10年虽有大量新增供应入市，但核心商圈和商务区供需仍偏紧。 保险公司已以多种渠道进入商业地产及住宅开发领域。初步统计 06-08 年保险资金累计投资 175 亿在一线城市收购写字楼，面积达 123 万平米。09 年人保、国寿、平安等分别与金融街、信达、金地、绿城和远洋等签署总计超过 400 亿的战略合作协议，进入开发领域。 若保险资金投资不动产放开，按照 3-5%的投资比例计算，预计可投资金 1219-2032 亿，占 09 年全国商业地产销售额的 25-41%，占北京、上海、深圳、广州四大一线城市 09 年商业地产销售额的 74-127%。 一线城市将是保险资金投资不动产的首选。保险资金投资不动产要求现金流稳定、流动性好、回报率高、升值前景好。 按 3-5%的投资比例计算，1219-2032 亿可投保险资金是 06-09 年北京、上海、广州和深圳办公楼和商铺累计成交金额（4961）亿的 25-41%。 投资比例在 3-5%时，可投不动产的保险资金可以现价购买北京、上海、深圳和广州四大一线城市空置甲级写字楼面积的 112%-187%，可现价购买四大一线城市全部存量甲级写字楼面积的 17%-28%。 投资商业地产有助于保险公司拓宽投资渠道，优化资产配置，提高投资收益，抵御通胀，分享国内房地产市场和经济景气。同时也有助于提高商业地产流动性、估值空间和买方需求。 考虑一线城市商业地产规模和租金，受益公司最显著的公司包括：中国国贸、浦东金桥、外高桥、金融街、招商地产、陆家嘴、张江高科、新黄浦、阳光股份、世茂股份。 考虑经营管理、城市分布和资源扩张等，重点推荐：商业零售物业 龙头阳光股份，甲写龙头金融街，园区高科技写字楼龙头张江高科。建议关注可能将是全国性综合商业 Mall 龙头的世茂股份。  房地产 评级： 中性 上次评级： 中性 细分行业评级 房地产经营房地产开发 相关报告 《 新 版 房 产 行 业 周 报 第 70 期（3.21-3.27）销量环比上涨，房价普涨，关注政策反应》，2010.3.28 《 新 版 房 产 行 业 周 报 第 69 期（3.14-3.20）一二手房销量环比继续上升，同比跌幅减少》，2010.3.22《新版房地产行业周报第 68 期 （3.07-3.13）一、二手房销量环比回升，房价尚无明显松动》，2010.3.17《重庆区域楼市联合调研纪要》， 2010.3.15 《抑地价、增供应、调结构—国土部 34 号文件点评》，2009.3.11 《国泰君安_CRIC（克尔瑞）房地产电话交流会纪要》，2009.3.9《国泰君安地产周报》第 1-2、3、4、 5-6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、42、43、44、45、46、47、48、49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61、62、63、64、65、66、67，2008.1-2010.3 《2009 年房地产行业专题策略研讨会纪要-拨云见日》，2009.8.27-28 《房地产：春江水暖鸭先知——关注广深地产板块》，2009