水晶城建设项目可行性研究报告.doc

? ? #########玻 璃 厂 项 目 ? 可行性研究报告 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ? ?########兴业(集团)有限公司 ########年八月  目 录 第一章 总 论 1 1.1项目背景 1 1.2项目概况 3 1.3结论与建议 6 第二章 改造的意义和必要性 8 2.1 项目实施的背景 8 2.2 项目实施的意义和必要性 8 第三章 改造方案 12 3.1 技改前情况 12 3.2 改造方案 12 第四章 场址方案 14 4.1 场址所在位置现状 14 4.2 场址建设条件 14 第五章 技术方案、设备方案与工程方案 18 5.1 技术方案 18 5.2 主要设备方案 26 5.3 工程方案 28 第六章 主要原材料、燃料供应 29 6.1 主要原材料供应 29 6.2 燃料供应 29 第七章 总图运输与公用辅助工程 30 7.1 总图布置 30 7.2 公用辅助工程 31 第八章 节能篇 33 8.1 项目节能设计规范 33 8.2 建设项目能源消耗种类和数量分析 35 8.3 项目所在地能源供应状况分析 35 8.4 主要节能措施 36 8.5 节能效果分析 37 第九章 环境影响评价 38 9.1 厂址环境条件 38 9.2设计依据 38 9.3项目建设对环境的影响 38 9.4项目运营期对环境的影响 39 9.5 环境影响评价 40 第十章 劳动安全卫生与消防 41 10.1 设计依据 41 10.2安全卫生防范措施 41 10.3 消防设施 42 第十一章 组织机构与人力资源配置 44 11.1 组织机构 44 11.2 人力资源配置 44 第十二章 项目实施进度与项目招标 45 12.1 建设工期 45 12.2 项目实施进度表 45 12.3 项目招标 46 第十三章 投资估算与资金筹措 48 13.1项目总投资规模 48 13.2资金来源及投资使用方案 49 第十四章 财务分析 50 14.1 项目财务内部收益率、总投资收益率、投资回收期等指标的计算和评价 50 14.2 项目经济效益分析 52 第十五章 风险分析 56 第十六章 研究结论与建议 58 16.1 研究结论 58 16.2 建议 59 第一章 项目决策背景 ? 一.内部因素 1.天津万科公司项目布局 万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。 万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。 2.天津万科公司经营现状： 目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。 玻