中瑞曼哈顿空中别墅项目可行性研究报告.doc

项目概况 1.1项目建设背景 本项目是中瑞财团2004年6月16日成立以来运行的第一个项目，也是公司目前唯一成形的项目。（中瑞财团全称中瑞财团控股有限公司，是由温州九家实力雄厚且在各自所属行业领域处于龙头地位的民营企业共同出资、发起设立的一家旨在积极探索中国民营经济全新发展和经营模式的财团性控股企业，也是全国首家无地域限制的正式以“财团”命名的控股有限公司，该财团的注册资金为1亿4580万元。） 2004年11月8日，中瑞财团以15.3333亿元的夺标价拿下位于温州市中心江滨路的原东方造船厂一块罕有的面积百亩以上的大型地块，比7.7亿元的招标起始价高出近1倍，刷新了温州国有土地出让的成交价记录。 与此同时温州市政府自1988进行第一轮城市改建工程以来一直致力于通过旧城改建来改变温州市区的市容市貌、缓解城市交通、改善居民居住条件和提高环境质量，但是在江滨西路原东方造船厂及附近地段内，由于该厂长期闲置，加之周围是原温州水产交易市场所在地，长期有摊贩在此设摊，搭建违章房屋，已成为市民交通生活的瓶颈，该地段房屋破旧，多数住宅没有卫生设施，建筑密度稠密，存在很大火灾隐患。因此此地要求改建的呼声很高，于是市政府顺应民心，将此地段拍卖用与开发，希望能通过竞标单位的开发改善当地环境，促进市容市貌提高居民居住生活质量，促进现代化新温州建设。 近几年来温州房地产市场飞速发展，随之而来的房价也节节攀升，但是突显出来的问题仍然还是很严峻，辟如房子高价不高质，尤其最近几年房产质量都不理想，在温州这样一个民营企业高度发达的地区却没有适合企业家等成功人士居住的高档住宅，这无疑是市场留下的一段空白。 作为公司成立以来的第一个大型项目，财团决定在此建造温州“第一样板工程”，打造温州高标准的“城市客厅”。希望通过该地块开发定位来填补市中心高档住宅的空白，同时也是为中瑞集团打造全市乃至全国品牌社区的一次全新的尝试。 1.2项目简介 表1.1 项目基本资料 项目名称 中瑞 ·曼哈顿空中别墅 开发商 中瑞温州房地产有限公司 发展商 中瑞财团控股有限公司 项目地址 温州原东方造船厂地块 项目性质 商业和住房 物业类型 住宅，商业房地产，共692户 项目规模 占地73337㎡，建设用地面积71553㎡，174281㎡建筑面积 总容积率 2.38 总建筑密度 19.7% 项目层数 西侧层数≤30 东侧层数≤27以及裙楼 10幢高层和小高层错落布置，户户可看江景 配套设施 西侧地下停车519辆，东侧地下停车344辆，地上停车43辆 绿化率 55% 1.2.1项目其他介绍 该项目发展商为中瑞财团控股有限公司，由中瑞温州房地产有限公司开发。项目所在地为温州原东方造船厂地块， 东靠南亚都市花园，西临原水产城安置房，北倚江滨路，毗邻江心屿，南望即将竣工的欧洲城，也与东门步行街相邻，该项目目前已经进入施工阶段。经估算，项目总投资292809.18774 万元。 1.2.2资金来源 本项目建设资金主要由中瑞财团9位股东自筹以及战略联盟、合作伙伴提供，通过房地产信托的方式筹集，不足投资通过预售房款解决。 1.2.3可行性研究报告编制依据 ⑴中瑞财团与温州市东方造船厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁，停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》 ⑵温州市规划局《温州市东方造船厂改建工程出让地块设计条件及详细规划》 ⑶江滨路片区地质勘察资料 ⑷省计委计投和市建设局《关于“中瑞·曼哈顿项目建议书的批复》 ⑸省审计事务所验资证明 ⑹国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》 ⑺建设部《房地产开发项目经济评价方法》 ⑻中国建设银行温州市分行资金证明 1.2.4可行性研究报告研究范围 根据“中瑞·曼哈顿空中别墅”项目建议书和初步规划方案，本研究工作范围主要是该类住宅市场调查分析，投资估算，项目经济效益评价与资金筹措，风险分析以及营销策略等。 1.2.5项目效果图和地理位置 图1.1中瑞·曼哈顿效果图（局部） 图1.2中瑞·曼哈顿地理位置图 第二章 市场调查以及分析 2.1调查目的 在开发本项目之前，为了了解该物业在温州开发是否有较高的经济效益，需要对市场进行调查、分析与研究。同时必须对该类市场发展现状、区域经济环境、竞争对手的优劣势、项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报告的财务评价、风险评价和营销策划等提供必要的信息和资料。 2.2温州别墅市场供求情况以及存在的问题 2.2.1供给情况 温州地区的别墅（高档住宅）总体来说是偏少的，是供不应求的。温州目前已有别墅（高档住宅）面积约45万平方米（甚至更少），大约2000来