企业资产评估新.doc

企业资产评估 房地产出售、购置、投资决策，最好选用市场法评估。建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益 ，在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。其应用条件：被评估对象可以获得正常收益，即只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估计法，，另外，运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离，甚至是冲突的出现。对房屋建筑物进行评估的基本方法：成本法、市场法、残余估价法。土地价格的变化趋势：上涨趋势，特点：1土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定2土地价格主要由土地的需求决定3土地价格具有明显的区域性4土地价格的上涨性商誉与商标的关系：商誉与商标在许多方面是密切关联的，二者之间有时存在有相互包含的因素。区别：1商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。2商誉作为不可确指的无形资产，是企业及其超额获利能力结合在一起的，不能够脱离企业而单独存在。3商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。长期投资评估的实质：是对资本的评估。对长期投资进行评估时，最宜采用：可上市的交易的债券和股票一般采用市场法进行评估，非上市的交易及不能采用市场法评估的债券和股票一般采用收益法。股票的发行方式：面额发行、溢价发行、折价发行。资产评估与会计计价的关系：会计计价有时需要以资产评估价值为依据，还在会计制度中有相应规定。区别：1二者发生的前提条件不同，会计学中的资产计价是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估是以持续经营为为前提的。2二者的目的不同。会计学中资产计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息，资产评估价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。3执行操作者不同。资产计价是由本企业的财会人员来完成的，资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。企业整体评估的特点是将评估的企业作为一项完整的独立资产，把企业整体获利能力作为特殊商品进行的评估 。 土地使用权评估的市场法操作步骤：1广泛搜集交易资料，确定比较案例2 进行交易情况的修正3进行交易时间的修正4进行区域因素的修正5进行个别因素修正6确定待估土地评估值建筑物评估时需要考虑的因素：1物理因素2环境优劣的影响3经济地理因素4新旧程度5用途6产权7政策因素8供需状况9其他资产评估方法选择应考虑的因素：1资产评估方法的选择必须与资产估价价值类型相适应。2资产评估方法必须与评估对象相适应3评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。4选择评估方法还要考虑不同的评估途径。采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系：收益法中的主要指标有三个即收益额、折现率或本金化率、收益期限。收益法运用中，收益额的确定是关键。收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其身价值的溢余额。折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。收益率越高资产评估值越低。本金化率与折现率在本质上是没有区别的，只是适用场合不同，折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，本金化率是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。收益期是指资产收益的期间，通常指收益年期。折现率本质上与资本化率的关系：本金化率与折现率在本质上是没有区别的，只是适用场合不同，折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，本金化率是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。收益期是指资产收益的期间，通常指收益年期。影响地价的因素有：1一般因素：行政因素，社会因素，经济因素，其他一般因素（如：人口因素、心理因素）2区域因素：影响商业用地土地价格的区域因素，影响住宅用地土地价格的区域因素，影响我国工业用地的区域因素3个别因素：位置因素、地形地质因素、面积因素地块形状因素、土地利用因素。流动资产的特点 ：1周转速度快。2变现能力强3形态多样化。流动资产评估的特点：1流动资产评估是单项评估。 他以单项资产为对象进行的资产评估2必须选准流动资产评估的基准时间。流动资产与其他资产的显著不同在与其流动性和波动性。3既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。流动资产评估之前必须进行认真仔细的资产清查，否则会影响资产评估结论的准确性。2流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映流动资产的价值。评估基准日应尽可能在会计期末。使用物价指数发评估机器设备的重置成本时，应选择的方法有：1某一类产品的综合物价指数2规模经济效益指数法。规模经济效益指数法是根据设备