房产调研的误区.doc

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房产调研的误区

房产调研的误区 ? ????房地产企业自身或委托第三者,针对整个房地产市场或某个区域、某个特定的开发项目、特定的主题所进行的系统地、全面的、客观的、广泛的、持续的搜集房地产项目相关资料,并加以记录、分析和评估,提供相关分析结论、建议供房地产企业进行决策参考的过程。??? ??? 毛主席说过“没有调查就没有发言权”。“知已知彼,百战不殆”,对今天的市场经济中的房地产开发企业来讲,具有至关重要的作用。市场调研在房地产开发过程中占据了极其重要的核心基础地位,往往对项目开发成败起到关键性作用。? ??? 房产调查的作用在于为房地产企业战略决策提供依据,降低房地产企业的决策风险,其承担的是信息收集、过滤的责任,负责提供目前市场的动态信息、掌握市场的发展趋势、消费者的潜在需求、可能的企业发展契机等。? ? ??? 目前房地产市场所存在的误区 ??? 1、? 忽视调研重要性 ??? 前期调研关系到项目选址、项目定位、规划设计、建筑设计、产品定位,以及项目营销策略等。在部分二线城市,很多三线城市,其开发企业对调研的重要性认识不够,依然故我的采用拍脑袋的做法,而其设计单位也是凭经验、凭感觉进行一系列的项目设计。若竞争比较激烈的市场情况下,到销售时,一系列问题就会浮上水面难于解决。 ??? 2、? 过分信赖调研 ??? 调研对开发企业的判断是一大助益,但它不代表全部的答案,也不尽然绝无错误。项目设计方案也好,营销策划案也好,都不能完全依赖调研,因为调研同样存在误差问题:如抽样误差、调研员不负责、统计误差、分析员偏好等。 ??? 3、? 随便发放街头问卷,缺乏抽样的科学性 ??? 这种调查方式的目前被大量采用,是因为它有许多优点:节省经费、便于操作、对调查员素质要求低、回收率高等等,但是这些优点是以牺牲科学性为基础的。因为房地产调研是科学抽样调查不是普查,在调研前都会对调研对象进行系统抽样,保证调研对象的全面性、代表性。 ??? 4、? 过于依赖问卷调查,不重视深度访谈 ??? 目前调查普遍采用问卷调查形式,这种以结构式问卷作为搜集资料的工具、以调查对象的填答为资料依据的调查方法,所获得的结构式数据便于统计分析,并能够据此作出预测,都是非常科学有效的调查方式。然而,问卷调查也有其自身难以克服的缺陷。例如:无法就极为重要的问题作深入了解,问卷的填答对被调查者的文化水平有一定要求,难以揣测填答者所给数据的真实性,难以获得定性资料等等。 ??? 5、? 调查不具有代表性 ??? 房地产市场调查需要有业内人士把握,结果要有预见性、实用性和可操作性。在地域性极强的房地产面前,应该说宏观指数对个案操作并无实际意义,而微观个案调查对业内士特别有吸引力。开发商不仅应关心调查结果,还应关心调查过程。一些做市场调查和信息分析较好的开发公司、代理公司推出的调查报告更具说服力,更有参考价值。 ??? 6、调研报告的利用不充分 ??? 策划师、设计师在制订规划设计方案、营销策略时,不能充分利用调研数据,而是把个人创意、概念、理念强加入方案中,有时只是主观认为其符合调研数据、具有可操作性,因其创意的独特性、新颖性,往往会得到开发企业的认同。从项目开发长远性、居住者长远利益可能要受到损害。 开发商应该对“鑫苑模式”进行深思 ? 近日,鑫苑置业旗下鑫苑·国际城市花园交房事件引起了济南业内外人士的广泛关注。该事件的焦点虽然是交房,更确切地说应该是人们对“鑫苑模式”的关注。鑫苑置业入驻济南三年,短短的时间内,鑫苑置业横跨济南西、中、东部,分别开发了鑫苑·城市之家、鑫苑·碧水尚景、鑫苑·国际城市花园三个项目。三年的历练成就了“鑫苑模式”在济南的巨大影响力。几乎每一个项目都受到了购房者热切追捧,而业内人士也对鑫苑模式给予了肯定。然而,随着鑫苑置业退出济南房地产市场消息的扩散,进而到现在的房屋质量问题,我们不禁感动一丝凉意,而我们身边的开发商也更应该好好思考一下鑫苑置业所走的足迹,并以此为鉴,走好自己今后的路。 ? “鑫苑速度”是一个惊喜 ? 鑫苑来济南之前,济南楼市异常的平静,大部分开发商都是中规中矩地“耕耘”,然而自从鑫苑置业进驻济南房地产市场之后,通过自身“鑫苑速度”影响到了许多开发商,从此济南楼市这一平静的湖面开始荡起丝丝涟漪。从鑫苑·城市之家到鑫苑·碧水尚景再到鑫苑·国际城市花园,鑫苑置业马不停蹄地用三年时间开发三个经典项目,其开发速度之快让济南业内外人士目瞪口呆。记得当初鑫苑置业大肆宣扬在纳斯达克上市的消息时,人们开始佩服性地讨论着,原来鑫苑速度是雄厚的资金在做后盾!的确,鑫苑置业之所以能够快速拿地,快速开发,与其资金后盾是分不开的,但还有一点就是,鑫苑置业开发项目这种雷厉风行的作风也值得大家学习,扭扭捏捏、故作深沉的惰性思维会存在让人逐步沉沦的危险。 ? 鑫苑营销

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