房价上涨问题分析.docx

房价上涨问题分析一、房价上涨现状我国住房制度改革20多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的超过30平方米，以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之一。然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价的快速上涨，特别是 2003 年以后，我国房地产投资快速增长，房价地价大幅上扬，以一线城市为龙头节节攀升，并且逐渐向二三线城市乃至全国范围铺开。据2012年2月揭晓的《2011全国城市房价排行榜》显示，全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，温州房价高居全国首位，高达28474元/平方米，上海、北京位列二、三位。国际上，判断房价上涨是否过快的一个重要指标是房价收入比。通过分析房价收入比来衡量居民住房的支付能力可以直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹的程度，直接关系到民众的安居乐业。根据房价收入比的计算公式：利用国家统计局提供的数据，用当年商品房销售额除以销售面积得到商品住宅均价，用城镇居民年人均可支配收入代表居民有效购买力，可以粗略估算出房价收入比。世界银行制定的房价收入比标准是5:1，联合国的标准是3:1，我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3:1—6:1。明显地，我国近年来房价收入比处于不合理范围内，即是说我国住房价格偏高。图1：1999-2010全国商品住房均价走势图在REICO工作室发布的《2003年以来房地产市场宏观调控政策研究》中，将我国房价收入弹性与国外房价收入弹性进行了比较。他们根据搜集到的OECD国家为主的18个经济体、长达40年的住房价格与人均GDP统计，得出了房价变化的长期趋势：房价收入弹性大致为1。它意味着在长期，住宅价格的上涨速度与人均（名义）收入的增长速度大致同步。在对我国收入弹性的计算中，依据国家统计局城镇住户调查数据生成的指数进行判断，2003~2010年我国城镇住宅价格年均上涨16.1%（见图9）。依据该房价指数计算的2003~2010年我国“房价-收入弹性”为1.38（见图10），高于“房价收入弹性”的长期趋势线，同样表明了我国现阶段存在房价上涨过快问题。二、房价上涨的影响因素房价上涨不仅影响到普通市民生活质量的提高，不利于提高社会福利，也影响房地产市场的正常发展。要解决房价上涨过快问题，首先就需要了解房价上涨的原因，即究竟哪些因素影响房价的上涨速度。住房，从本质上来说，是一种商品，因而就要受到供求因素的影响。但同时，由于房子在居民生活中的特殊地位，决定了住房具有不同于一般商品的社会属性，需要区别一般商品来看待和调控。就我国目前的情况来看，房价既受市场的影响又受国家宏观调控的影响，即房价既受供需的影响也受房地产政策的影响。下面，本文将从需求、供给和政策三个方面分析房价上涨的影响因素。2.1 需求分析国民经济持续强劲增长，人均收入水平稳步提高，购买力提升，是房屋需求旺盛的原因之一。同时，伴随着农村人口不断向城市转移，城市外延不断拓展，外来人口与新生人口对住房的刚性需求也推动着房价不断走高。此外，房价预期的不断提高使得住房具有了除居住以外的其他属性，比如投资或投机。2.1.1 城市化推动房价上涨城市化（Urbanization）是指第二、三产业在城市聚集，农村人口不断向非农产业和城市转移，是城市数量增加、规模扩大，城市生产方式和生活方式向农村扩散、城市物质文明和精神文明向农村普及的经济、社会发展过程。从计算口径看，城市化程度的计算公式为：按照该计算公式，可以计算出建国以来历年的城市化率。分年段看，“九五”计划时期之前（也就是 1996 年之前），我国的城市化处于低速增长的状态，“七五”和“八五”时期年均城市化率只分别提高 0.54%和 0.53%。1996 年开始加速，从该年的29.37%提高到2007年的46%，整整提高了17个百分点，平均每年城市化率提高1个百分点以上。表 3-1 是各个时段城市化进程统计。从西方经济发展史来看，城市化必然导致房价上升。具体到我国，则可以看出，我国城市化进程推动房价的增高主要通过两种方式：一是城市化进程的推进，乡村人口转化为城市人口成为了必然，由于城市人口与住房需求正相关，因此必然刺激住房需求。目前我国经济处于高速增长中，城市化速度非常快。据联合国经济与社会事务部人口司发布的《世界城市化展望2009年修正版》指出，2010年我国的城市化率大约为47%，城镇居民人口约为6.3亿人，预计到2025年，我国城市化水平将达到59%，城镇居民将增长到7.9亿人，在此期间约有1.6亿人左右的新增城镇人口需要解决住房问题。根据建设部的数据，2010年中国城市人均住房建筑面积己达30平方米，新增城镇住房近48亿平方米，对城镇住房供给增加压力，带来大量的住房需求和配套商营房屋和服务用房需求，而城市可建设用地