房地产交易的增值税立法问题.doc

房地产交易的增值税立法问题 　　【内容提要】中国增值税立法已经列入十一届全国人大常委会立法规划，增值税立法的重要内容之一就是将营业税全部纳入增值税范围，这就触及到中国房地产税制改革的核心。现行房地产法制复杂，调整房地产的法律主要有物权法、城市房地产管理法、土地管理法等。房地产税制包括营业税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税、城镇土地使用税等。在现有复杂的法制之下，中国房地产税制的创新受到诸多的制度约束。本文的观点是，未来的中国房地产税制，房地产保有将以物业税为主体税种，房地产交易则以增值税为主体税种，这就涉及到现有一些税种的合并，以消除重复征税。在新增值税法的设计中，针对土地、房产与相关服务如何进行增值税处理，其应税交易与免税交易如何界定，交易中销项税额与进项税额如何规定，本文提出一个基本的理论框架。 　　【关键词】房地产增值税 立法 　　本文研究的问题是关于中国房地产交易的增值税处理【1】。中国房地产税制复杂，目前正酝酿进行新的改革，有两则信息预示着这一改革已经提上议事日程。 　　信息之一，十一届全国人大常委会立法规划于2008年出台，正式确立《中华人民共和国增值税法》为第一类立法项目，争取在十一届全国人大常委会任期内提请审议【2】。增值税改革与立法的内容之一是扩展增值税的课税范围，最终将营业税全部纳入其中【3】。 　　信息之二，国务院批转发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》（国发〔2009〕26号），深化房地产税制改革，研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）【4】。 　　增值税兼并营业税以及物业税的开征，直接触及到中国房地产税制改革的核心，即在房地产的保有环节将会以物业税为主体税种，在房地产的交易环节将以增值税为主体税种。这就涉及到现有一些税种的合并，以消除重复征税。在新增值税法的设计中，针对土地、房产以及相关服务如何进行增值税处理，通过研究本文旨在提出一个基本的理论框架。 　　一、中国房地产税制现状 　　（一）复杂的房地产交易 　　房地产交易涉及到土地、房产以及相关的服务。在中国涉及房地产的法律法规主要有《物权法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法》等。依据法律规定，房地产交易涉及的物权变动主要梳理如下： p align=center不动产 p align=center所有者 p align=center可否流转 p align=center土地 p align=center国家所有或集体所有 p align=center集体向国家单向流转 p align=center建筑物或者建构物 p align=center国家、集体或私人 p align=center没有一般性限制 p align=center附着于土地的自然资源：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等 p align=center国家所有或集体所有 p align=center集体向国家单向流转 p align=center附着于土地的自然资源：矿藏、水流、海域 p align=center国家 p align=center不可流转 　　（二）复杂的房地产税制 　　中国的房地产税收主要包括营业税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税和城镇土地使用税。 p align=center项目 p align=center应纳税种 p align=center土地 p align=center土地使用权转让 p align=center契税、印花税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税 p align=center土地使用权租赁 p align=center印花税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税 p align=center房产 p align=center房产转让 p align=center契税、印花税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税 p align=center房产租赁 p align=center印花税、营业税、城市建设维护税、房产税、企业所得税、个人所得税 p align=center房产持有 p align=center房产税 p align=center房地产服务业 p align=center房地产服务业 p align=center营业税、城市建设维护税、房产税、企业所得税、个人所得税 　　（三）小结 　　依据中国现行法律规定，房地产业包括以下范畴：（1）不动产。包括土地、房产，即土地、地上及地下建筑物、构筑物及其附着物等设施。（2）无形资产。依据《物权法》包括土地所有权（国有土地所有权、集体土地所有权）、土地使用权（建设用地使用权、宅基地使用权）、土地承包经营权、地役权。（3）服务（劳务）。包括物业