- 1、本文档共5页,可阅读全部内容。
- 2、有哪些信誉好的足球投注网站(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
房地产企业土地开发的税收筹划实例
企业土地开发的税收筹划实例
2004.12.10
成立子公司后转让
中江实业(集团)公司(以下简称中江公司)是一家具有房地产开发资质的投资公司,2004年3月18日该公司与一外国大型财团达成一项合作项目,以26亿的价格在长江三角洲一旅游城市开发带有高尔夫球场的高级度假村。中江公司已与当地政府取得联系,并签署了征地投资项目的意向书。其整个业务的操作流程是:先由中江公司购买土地并建成带有高尔夫球场的高级度假村,然后再以商定价格销售给该外国大型财团。通过有关权威机构的分析论证开发成本为18亿元(其中取得土地使用权的成本为6亿元,城市维护建设税7%,教育费附加3%)。
中江公司如果按这个业务流程进行操作,按规定应缴纳如下税费:
应缴纳营业税=(260000-60000)×5%=10000万元;
应缴城市维护建设税、教育费附加合计=13000×(7%+3%)=1000万元;
应缴印花税=260000×0.03%=78万元;
应缴土地增值税=(260000-180000-13000-1300-78)×30%=19686.6万元。
以上四项应缴纳各种税费合计为30764.6万元。
在决策阶段,中江公司董事会聘请税务师事务所的注册税务师为该项目进行论证分析。税务专家通过测算发现存在筹划的利益空间。他们提出:改变业务操作流程,先投资成立一个子公司,待该子公司的固定资产建成后,再将公司的股权全部转让给外国投资者,则可免除上述税款。具体操作过程如下:
第一步:与购买该度假村的财团协商,请他们先预付一部分资金作为投资款,与中江公司共同成立一个责任有限公司(公司法规定,有限责任公司股东人数不得少于2个)“东湖苑度假村”(以下简称“度假村”)。度假村拥有法人资格,进行独立核算。
第二步:对度假村进行固定资产建设,有关费用在度假村的“在建工程”账户核算,如果资金存在缺口,则由房产开发公司提供,度假村作应付款项处理。
第三步,度假村的高尔夫球场及其他固定资产建成以后,外国大型财团以兼并的方式取得度假村的实际控制权。通过兼并,中江公司将拥有度假村的股权全部转让给外国投资者。中江公司收回股权转让价款及度假村所有债权。
通过以上筹划,结果如何呢?在度假村业务中,还涉及到企业所得税问题,在原业务流程条件下,中江公司将度假村作为资产进行转让,其应缴纳企业所得税=(260000-180000-34064.6)×33%=5158.682万元。
所以,中江公司如果按资产转让业务流程进行操作,在该业务中获得税后净利润=260000-180000-34064.6-15158.682=30776.718万元;
而通过筹划运作,中江公司应缴纳的企业所得税为26400万元[(260000-180000)×33%];公司在该业务中获得税后的净利润为53600万元(260000-180000-26400)。
通过以上分析,通过税收筹划中江公司虽然股权转让过程中需要增加企业所得税的税收负担,但是由于不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税,中江公司最终的净收益增加了(53600-30776.718)=2823.282万元,税费节省了25605.92万元。
参与其经营后转让
金峰实业公司拟出售去年在市区开发的一幢大楼。这幢大楼开发成本及费用总计为1500万元,经评估,市场价格为2700万元。2004年6月,大地商贸公司有意购置这幢大楼开办酒店。那么,金峰实业公司以何种形式出售此幢大楼可以得到最大的收益?大地商贸公司用哪种方式购买这幢大楼将得到最优惠的价格?下面,我们分两种交易形式进行比较。
方案一:金峰实业公司以市场价格2700万元销售这幢大楼,大地商贸公司以2700万元买入。
金峰实业公司的收益为:销售收入总额2700万元;房地产开发成本及费用1500万元;销售不动产应纳的税金及附加=2700×5%=135(万元)
应纳城市维护建设税教育费附加=135×(7%+3%)=13.5(万元),
出售不动产,其合同应按“产权转移书据”税目依0.05%的税率缴纳印花税=2700×0.05%=1.35(万元);
转让不动产应缴纳土地增值税:
土地增值额=2700-1500-135-13.5=1051.5(万元)
土地增值额占扣除项目比率=1051.5÷(1500+135+13.5)=63.38%
应缴土地增值税=1051.5×40%-(1500+135+13.5)×5%=338.17(万元)。
金峰实业公司的实际收益为2700-1500-135-13.5-338.17=713.33(万元),其中税收费用为486.67万元。
太湖商贸公司的实际支出为2700万元。
方案二
您可能关注的文档
- 戴无菌手套是临床执业医师实践技能的基本操作.doc
- 戴树桂环境化学的课后题答案.doc
- 戴维南定理有源二端网络等效参数的测定.doc
- 戴维南实验报告.doc
- 戴震专题研究资料.doc
- 戴韦斯房地产新人培训资料.doc
- 户县农民画的探究.doc
- 户型分析知识.doc
- 户型设计的的深度分析.doc
- 户外出行手册.doc
- 5.3.1函数的单调性(教学课件)--高中数学人教A版(2019)选择性必修第二册.pptx
- 部编版道德与法治2024三年级上册 《科技提升国力》PPT课件.pptx
- 2.7.2 抛物线的几何性质(教学课件)-高中数学人教B版(2019)选择性必修第一册.pptx
- 人教部编统编版小学六年级上册道德与法治9 知法守法 依法维权(第一课时)课件.pptx
- 三年级上册品德道德与法治《学习伴我成长》.pptx
- 部编版小学道德与法治六年级上册6 人大代表为人民 课件.pptx
- 部编版小学道德与法治六年级上册1感受生活中的法律第一课时课件.pptx
- 2.5.2圆与圆的位置关系(教学课件)-高中数学人教A版(2019)选择性必修第一册.pptx
- 2.5.1直线与圆的位置关系-(教学课件)--高中数学人教A版(2019)选择性必修第一册.pptx
- 14.1.1 同底数幂的乘法(教学课件)-初中数学人教版八年级上册.pptx
文档评论(0)