房地产企业系统创新与关键点管理培训万科张建军.doc

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房地产企业系统创新与关键点管理培训万科张建军

房地产企业系统创新与关键点管理 张建军 房地产行业的下半场,房地产企业面临着巨大的机遇与压力: 机遇: 1、技术趋势,互联网大数据 2、社会趋势,城镇化 2、政策趋势,资源由市场配置 风险: 1、从行业看,宏观经济结构的调整,势必挤压房地产行业的利润。利润平均化是趋势。 2、从市场看,保障性用房的大量投入,不仅改变了市场供应结构,也将改变供求格局。 3、从政策看,开发贷款,预售政策,土地增值税,房产税等紧缩政策将改变游戏规则。 新的市场条件下,土地盈利模式已经过时,取而代之的是产品盈利模式,项目操作的专业能力已经成了生存与发展的基本条件。 对很多房地产企业来讲,这无异于二次创业。 互联网思维创新房地产开发系统 企业管控创新:开发商的四基管控系统 管控系统的四个基本点: 1、开风商企业的资源配置(管好人) 架构管理系统 2、开发商企业的系统运营(管好事) 计划管理系统 3、开发商企业的投入控制(管好投入) 成本管理系统 4、开发商企业的产出控制(管好产出) 绩效管理系统 创新架构管理 问题:开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理,职责不清,扯皮推诿,效率低下, 管 理成本高企等问题。 怎么解决这些问题? 创新点: 1、以专业优化组合配置资源配置 简约、精细化架构管理系统 要点: 专业优化组合 专业设置及组合 简约管理架构设计 职能工作细分 部门职能的工作清单 操作部门的接口 岗位责任系统 定岗定编 职务说明书 运作权限系统 部门职责权限 各种审批流程 创新计划管理 问题:开发商运营中普遍存在工作衔接不畅, 人员忙于奔命,效率低下,成本高企等 问题。 怎么解决问题? 创新点: 1、建立四级计划系统 2、完善计划管理机制 要点: 计划体系的内容: 一级计划:战略规划及五年发展计划 二级计划:经营计划指标、七大计划系统(项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板) 三级计划:部门月度计划模板 四级计划: 岗位个人周计划 计划的编制: 计划主要节点的分层管理 主要节点之间标准工作周期 计划的分解与运行 计划的监控与考核 创新成本管理 问题:开发商普遍缺失成本管理系统, 各种浪费, 极大地吞噬了项目的利润。 怎么解决问题? 创新点: 1、建立全程、全员成本管理系统 2、市场倒推式的造价定位方法 要点: 建设前期成本控制 目标成本与责任成本 成本控制指导书 建设过程成本控制 动态成本控制 建设后期的成本控制 结算、决算与成本考核 创新绩效管理 问题:团队管理中普遍存在能力与动力不 足,团队执行力低下, 项目不能取得预期 利润等问题。 怎么解决问题? 创新点: 1、过程与结果并重的双重绩效管理 2、量化简单的绩效考核指标 要点: 项目绩效考核 项目绩效考核中的二次分配 项目绩效考核指标 骨干人员的长期激励机制 月度目标管理考核流程: 计划考核指标的量化 绩效工资体系的建立 多元考核主体的考核办法 项目运营系统创新: 6大增值点的项目价值链管理 房地产项目开发的六大价值增值点构成项目的价值链,每个点都要为项目增值。 创新项目决策 问题:传统拿地的风险在于,项目能否赚钱基本取决于房价上涨。 怎么解决问题? 创新点: 1投资决策系统 、 2投资分析模型 要点: 项目论证管理流程 项目初步设计分析 项目成本估算方法 土地的投资价值 创新项目策划 问题:策划报告普遍严重脱离市场和成本要求。没有可操作性。 怎么解决问题? 创新点: 四维项目策划系统 要点: 项目策划管理流程 客户定位(客户细分与需求调研) 造价定位及项目成本测算 产品定位(项目主题及物业发展建议) 项目运营定位; 项目策划任务书 四维项目策划 客户定位(客户是谁,需要什么) 造价定位(客户支付能力

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