房地产市场财富效应的制约因素.doc

房地产市场财富效应的制约因素 摘要：房地产市场是指房产为主要交易对象的市场。房地产市场财富效应是指房地产市场中房产价格的上涨对居民消费产生刺激的链条反应。制约我国房地产市场财富效应发挥的主要因素有自主购房需求所占比例较少，房价上涨速度过快，消费者文化差异和信贷的制约以及货币政策的频繁调整。本文就房地产市场财富效应、制约因素以及实现最大化的途径进行了探讨。 关键字：房地产市场 财富效应 制约因素 近些年，在国家宏观政策的调控下，在社会群众强烈购买意愿的推动下，房地产市场繁荣发展起来。据相关数据统计，我国房产价格在2003年至2013年10年的时间里持续上升，成为了影响我国国民经济的最主要因素之一。房地产市场的繁荣引起了居民财富数量的增加，影响了居民消费水平。房价的上下浮动与居民消费水平变化之间存在某种特定的关系，这种关系的存在与房地产市场的财富效应发挥作用的结果。作为居民最重要的家庭财富组成，房地产价格的波动不仅影响着居民财富组成的变化，同时还会影响社会的安定，国民经济的发展。 一、相关概念的界定 房地产市场 房地产市场是指以房产为主要交易对象的市场。所谓房产是指房屋建筑物以及宅基地共同形成的统一的财产。房地产市场的繁荣程度受市场的供需关系影响。因此，近几年，中国的房价不停上涨的本质也被认定为“供不应求”。房产的类型有很多，例如住宅房产、商业网点、厂房、仓库等，其中，住宅房产是居民个人财富资产结构中的重要组成部分。房产交易方式也有买卖、租赁、抵压等几种。 财富效应 1.财富 财富可以分为金融财富、实物财富、人力财富三种形式。金融财富是指那些以金融资产的形式存在的财富，例如大家耳熟能详的现金、存款、证券、股票等；实物财富则是指那些非金融资产财富，但是可以用货币对其价值进行计量资产，例如土地、房产、有价值的物品等；人力财富是指所拥有的人力资源，这些人力具有可创造一定数量货币的商业价值，例如，个人所拥有的劳动技能、学历、知识结构等，如图1所示。对于个人家庭而言，其财富同样可分为金融、实物与人力三种类型。其中，倍受人们关注的房产是实物财富的一种，在个人家庭财富占有最重要地位。 图1：财富分类 财富效应 财富效应（The Wealth Effect）是指财富所有者由于财富组成的资产价格发生变化，致使财富的数量也发生相应的变化，从而对阶段内的消费产生影响，改变了主体的消费倾向，对社会经济的增长产生了促进或抑制的效应。在当前社会中，社会的财富组成类型众多，并且容易受到社会诸多因素的影响而发生变化，居民的财富组成的任何一项或几项财富发生变动，都会影响居民的整体财富持有量，都会影响居民的消费水平与倾向。因此，财富效应又统一定义为居民财富资产变动对居民消费需求造成的影响。 房地产市场财富效应 房地产市场财富效应是指由于房地产市场中房产价格的上涨对居民消费产生刺激的链条反应。 金融界对房地产市场财富效应是否存在一直存在争议，大体可以分为两个观点。既存在房地主市场财富效应，另一个则是对立观点，既不存在房地产市场财富效应，或房地产对居民的消费影响少之又少，可以忽略不计。日本是最早进行房地产市场财富效应研究的国家，其中Yoshikawa提出，住宅价格的上涨不仅会对已拥有住宅的居民产生一定的消费刺激，还会促进那些还未拥有住宅的居民进行更多的消费。Skinner通过数据调查分析得出结论：房地产财富效应是确时存在的，只不过影响较小。Case则坚称，房地产市场的繁荣刺激了消费，而房地产萎靡则不会对消费产生过多的影响，既房地产财富效应明显。持反应意见的Sheiner则认为，未拥有房产的人为了拥有居住场所，必然会减少其他消费支出，而已拥有房产的人不会由于自已还在使用的房产价格上升，也进行提高消费水平，因此，房地产财富效应并不存在。Tracy认为股市波动所带来的财富效应是确实存在的，并且是房地产财富效应无法比拟的。Attanasio通过对英语家庭进行调查研究了解到，房地产财富与房产拥有者的年龄有关，但是与消费支出的关系却不明显。 二、房地产市场财富效应的制约因素 笔者认为房地产市场财富效应在不同的国家与地区的显现之所以存在差异，其主要原因在于不同国家与地区的政策导向、消费观念、理财理念存在差异。这些差异的存在导致不同国家与地区的人们对房地产市场变化的反应有所差别。在我国特殊的宏观经济环境下，房地产财富效应的发挥受到制约，接下来将对这些制约因素做进一步探讨。 自主购房需求所占比例较少，房价上涨速度过快 购房需求分析 近些年，我国房地产市场繁荣发展，成为国民经济的主力军。人们纷纷涌入了购房的大军中。通过调查分析，消费购房需求可以分为首次购房需求、改善购房需求和投资购房需求。对于具有首次购房需求的人群来讲，购房是其刚性需求，这部分人群大多数是财