房地产开发与经营的主要形式和内容.doc

房地产开发与经营的主要形式和内容 一、房地产开发的形式与内容 根据房地产开发的对象，可以将房地产开发分为成片开发和单项开发，其中成片开发包括旧城改造、新城区开发、旅游度假村开发等具体形式；而单项开发包括住宅开发、商业房地产开发、写字楼开发、工业房地产开发等具体形式，如下图所示： 房 地 产 开 发 1、成片开发：是指在较大规模国有土地上进行基础设施建设和生产生活配套设施建设，以获取土地转让收益的综合性开发和经营活动。房地产企业在依法获取土地使用权后，按照规定平整场地，建设道路、供水、供电、供热、供气、电信等基础设施，达到“七通一平”，形成工业或建设用地条件，随后或转让土地使用权，或建设通用工业厂房以及配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并将其转让或出租。成片开发是目前城市经济技术开发区、高新开发区、旅游区、保税区以及新城区建设开发的主要形式。 虽然成片开发规模大、投资额高、开发周期长，但是由于开发场地整体连片，容纳的建设项目比较多，机会众多，利润空间大。因此，尽管开发难度大，风险高，依然是开发商所青睐的开发模式。成片开发中城市经济技术开发区、高新开发区、旅游区、保税区以及新城区建设开发，目前主要是政府所属的开发商为主体，是一种政企合一的形式来操作的，同时还是政府为主导。 成片开发中的旧城改造目前也向开发商开放了。 1.1 旧城改造 旧城改造是对城市的旧城区或其他区域有步骤地进行整体改造、扩建，较大规模地更新城市居住和生活条件。 在旧城区，普通存在交通拥挤、公共设施落后的现象，有大量的房屋年久失修，居住条件恶劣，与日益发展的城市经济环境极不协调。而这些区域又位于城市中心地段，土地利用价值高。如果能将这些地区加以改造，使得土地得到重新利用，不但能够发送城市环境，而且能将土地的利用价值充分发挥，因此城市政府越来越重视旧城区的开发改造。 旧城区改造的优势来自于优越的区位条件，旧城改造的对象往往是城市中心区商业环境比较成熟，文化积累比较丰富的地段，其开发 后的房地产凭借区位的条件给投资者带来丰厚的利润，这正是旧城改造吸引开发商的原因。 旧城区改造的风险和挑战表现在两个方面，一是开发成本高，旧城改造中，除了房地产开发的一般成本外，拆迁成本，居民的拆迁安置费用，旧房地产的拆除，以及电网、水网等管线的改造，都要纳入开发项目成本，这增加了投资风险；另一方面是开发技术难度大，为了与周围地区环境和建筑风格协调一致，旧城改造中的容积率、建筑高度、土地用途和功能区分，乃至于建筑物体形、立面形式、建筑式样、色彩，往往会受到规划部门的严格约束，这些限制无疑会抑制需求，增加经营难度。 1.2 新城区开发 新城区开发是为了满足城市空间拓展的需要，在新城区、卫星城镇进行的开发活动。 城市经济发展伴随着城市空间地域的扩展，在大城市周围，新的居住区和办公区不断涌现，城市交通条件的改善更为新城区开发奠定了基础。 新城区地价水平一般低于城市主城中心区，由于人口密度小，拆迁费用也比较低，而且地域开阔，开发面临的约束条件少，有利于开发建设中的统筹规划，实现开发的规模化效应；但是由于地处城市外围，基础设施和公共设施都不完善，新城区开发一般周期比较长，并且区位条件比较差，商业环境不完善，房地产市场环境不成熟，开发后的经营风险大，对房地产开发企业的开发经营能力要求较高。 1.3 旅游度假村开发 旅游度假村开发是借助适宜旅游度假的自然条件，开发建设为游客提供旅游度假服务的房地产项目。这些项目可以包括旅馆、休闲娱乐设施、商业服务设施等。 我国有许多自然风景优美的景点，过去旅游是少数的爱好，主要在于欣赏自然风光，游客在一个景点停留的时间也比较短。随着人们生活水平的提高，旅游逐渐成为大众化的度假方式之一，旅游的目的也从单纯的欣赏自然风景转变为观光和休憩度假并重，因此人们对旅游区的商业服务和居住舒适度都有了新的要求，这为旅游度假村的开发提供了前所未有的契机。 旅游度假村的开发对自然条件有特殊的要求，一般该当建在比较僻静，有山有水，环境优美，空气清新的地方，满足人们缓解压力、放松身心的要求。旅馆建设应当满足舒适、安全的要求，并且有良好的卫生条件，商业设施灵活多样，不仅有一般的商业服务，还可以建设一些新颖的娱乐设施，丰富经营项目种类。 旅游度假季节性明显，项目利用率不稳定，经营难度较大，所以实施开发前应当经过详细的论证和科学的评价，避免盲目建设。 2、单项开发 单项开发是规模较小单项工程的开发建设，一般包括配套设施建设相对较少。按照项目的用途又可分为住宅开发项目、商业房地产开发项目、写字楼开发项目和工业房地产开发项目等几种。至于配套设施的建设应该与项目建设面积及规划居住人口多少有关，目前一般均有配套设施的建设，只是多少的问题。 2.1 住宅开发项目 住宅开发是为人们提供住宅房