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房地产开发案例分析最后
无锡市“毛纺厂居住区”项目案例分析
前言
经过本学期《房地产开发与经营》的学习,在杨老师的带领下,我对房地产开发流程、房地产开发模式、房地产开发可行性研究、房地产项目经济评估、以及房地产融资、招投标、合同管理、房地产销售等,有了一个清晰明确的认识。尤其是杨老师给我们穿差的课外知识,更是开阔了我的视野,增加了我对房地产业的认知水平。我想,课堂上的这些积累对我以后参加工作,从事房地产行业大有裨益。但是,我深深地知道仅仅掌握课本知识是不够的,我还必须在课堂之外多多涉猎房地产开发与经营方面的实践知识,争取理论联系实际。
经过“无锡市‘毛纺厂居住区’”项目案例分析,我对房地产开发与经营的实际流程有了更加真实的体会。正如“纸上谈来总觉浅,绝知此事要躬行”的教诲,通过这个案例分析,我深深体会到了实践对提高自己知识和实践能力的重要作用。我要在以后的学习中,更加注意理论联系实际,更加注意提高自己的实践能力。
项目基本情况
一、项目概况
随着无锡市城市化进程的加快、尤其是长三角大经济区的建设,无锡市城市用地功能需作进一步调整。为此,无锡市规划建设委员会办公室于1995年12月30日召开第四次联席会议,原则上同意将无锡市市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由益华集团房地产开发部负责开发建设。
项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析,确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象,并对项目的经济可行性做出评价,为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。
1.项目位置及占地面积
拟建“毛纺厂居住区”位于无锡市新安镇,包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。本项目总占地面积53.23公顷,其中:规划用地面积45.63公顷,市政代征地7.6公顷。
2.项目拟建规模
按照初步规划方案,毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成,其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建(详见表3)。建设用地面积456300平方米,总建筑面积912600平方米,总容积率为2.00。
表3 项目拟建规模和建筑面积分配
类型 建筑面积(m2) 建筑面积所占比例 (%) 保留建筑 152092 ---- 新
建
建
筑 高层住宅 437908 57.6 多层住宅 137600 18.1 地区商服 85000 11.2 配套公建 100000 13.1 小计 760508 100.0 合计 912600 ---- 3.项目服务对象
居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院,为附近地区和小区内居民提供服务,其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中,部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房,部分住宅为公开销售商品房,所占比例分别为30%和70%。
二、市场研究
经过对无锡市的投资环境和市场供求关系分析,我们建议市场定位如下:
功能分配。小区内以普通住宅为主,配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅占70%,其中多层与高层并重,为提高项目的建筑面积,适当增加高层的比例。
销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和其它项目的拆迁用房为主,兼顾散户。
户型与功能。考虑到销售对象,普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主,约占70%;四室二厅为辅,占10%,其余为二室或一室。面积约60-120平方米。在节约成本的前提下,应尽量使功能达到中档水平,如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。
三、项目规划建设方案和建设条件
(一)项目用地功能布局
毛纺厂周围居住区建成较早,配套设施不完善,缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道交汇处的东北部,即现状毛纺厂的西南角建设一处地区级的公建中心。
居住区东部目前是仓储区,有一组电气化铁路从居住区边经过。规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线,另外将中小学用地也靠近铁路布置,但要采取降低噪音影响的物理措施。
规划在新安街东路西侧布置一条20—30米宽的绿化隔离带,以减少铁路噪音干扰。其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0. 88公顷的用地内。另外,居住区还将配备30班中学一所,24班小学两所,9班幼儿园两所,4班、6班托儿所各一所。
(二)项目规划控制指标
综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求,对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下:
1. 用地情况
总占地面积 532320平方米
其中 代征地面积 76000平方米
规划建设用地面积 456320平方米
其中 地区公建用地 52900平方米
住宅用地 163400平方米
配套公建用地 124000平方米
道路用地 56000平方米
绿化用地 60000平方米
2. 建筑设计指标
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