房地产投资中的风险分析讲义.doc

房地产投资中的风险分析 江西师范大学城市建设学院 陶满德（硕导、教授） 中国注册房地产估价师 香港测量师 一、房地产投资风险概述 房地产投资风险分析是在对房地产投资项目进行了财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。 （一）房地产投资风险的含义 1、风险的含义 风险所反映的是人们在生产建设和日常生活中遭遇能导致人身伤亡、财产损失及其他经济损失的自然灾害、意外事故和其他不测事件的可能性。其在英语资料中常见的用语是venture或risk或hazard，Risk---常指一般的“危险”，与损失紧密相关，未必有什么利益可言；而Venture---常用来描述“商业冒险”或投机活动，具有不确定的损益结局（描述更准确）。 一般认为，最早给风险这一概念下定义的是美国人A·M威利特（A·M Willet），1901年他所著的博士论文《风险与保险的经济理论》一文中提出：“风险是关于不愿意发生的不确定性的客观体现”。其后，许多学者从不同的角度，不同的研究领域给风险下过许多定义。如美国的罗伯特﹒E﹒史蒂文斯《市场投资分析》（刘秀云译，机械工业出版社2000.1，146页）“投资风险的一个被广为接受的定义是未来收益水平小于预期收益水平的可能性”，但总的来说，目前并没有一个被人们普遍认可的定义。一般认为是：风险是对为了行为的决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定的目标之间发生的多种负偏离的综合。这种负偏离是指在特定的客观条件下，在特定的时期内，某一实际结果与预期结果可能发生的偏离或差异的程度，差异程度越大，风险就越大。这种偏离可以用两个参数来描述：一是发生偏离的方向与大小，即后果；二是发生偏离的可能性，即事件发生的概率。因此，大致可以对风险做这样的表述：风险是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数，用数学函数可以表述为： R=F（P，K） 式中：R为对风险的度量；P为各种不确定性事件发生的概率；K为该事件发生的后果，即所有不确定结果的数量值；F为R，P，K之间的某种函数关系。 本人对于风险的认识，主要有以下几点：①风险是作用于有目的而为的行为主体——风险有主；②对于不同的行为主体来说，同一个风险因素所产生的风险作用是不完全一样的，主要风险因素也往往不同——风险有异；③风险作用的结果是使行为人的行为目的向反方向运行——风险逆行。 由此理解,可以给风险下一个这样的定义：风险是阻碍行为主体达到行为目的的可能性 在经济生活中，人们对风险的关注主要是为了进行很好的风险决策（venture decision），避免和减少风险事故的发生导致损失的形成。风险决策是在多种不定因素作用下，对2个以上的行动方案进行选择，由于不确定性因素存在，故行动方案的实施结果其损益值是不能预先确定的。 “多种不定因素”在学术名词上常称为“自然状态”（state of nature）。风险决策可以分为两类：若自然状态的统计特性（主要指概率分布上）是可知的，则称为概率型决策；若自然状态的统计特性是不知道的，则称为不定型决策。风险决策的方法中虽然有一些较为成熟的风险决策方法，但风险决策主要是取决于决策者对风险的态度，因此，风险决策带有明显的主观认识。而影响这一“主观认识”的因素是复杂的，所以风险决策的过程往往非常复杂，从逻辑上说，大致要经历：风险识别、风险评估和风险决策三个阶段。 2、房地产投资风险的含义 根据上述对风险含义的理解，房地产投资风险的含义是：从事房地产投资而造成的不利后果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入的资本的损失与预期收益没达到的损失。 就投资者而言，房地产投资风险在投资的不同阶段风险的表现是不完全相同的，它伴随着各个阶段主要工作的发生而产生。例如在论证设计阶段，主要风险来自于市场研究与项目经济分析和预测的准确性；在资金筹措阶段，资本结构的变化会对未来收益产生很大的影响；在项目建设阶段，承包商的项目控制与管理能力，通货膨胀及不可预料事件的发生对投资目标的实现构成威胁。 从投资的角度看，房地产投资风险不但存在着风险损失，同时也存在着风险报酬，尽管风险报酬不是一种现实的报酬率，是一种可能的未来的报酬，或者说是一种只有在风险目标实现之后才能获得的报酬。但正是由于风险报酬的存在，才使得房地产投资者在风险损失与风险报酬之间进行权衡，并在决策的过程中在两者之间寻求到一个平衡点。这正是房地产投资项目风险分析的过程。 二、房地产投资风险识别 （一）、风险的分类 英国的菲尔·荷马斯（Holmes·P）在其著作《Investment Appraisal》(《投资评价》王嗣俊，白玉明译1999.6，机械工业出版社)中对风险