房屋优先权购买权的思考.doc

对房屋优先购买权的深刻思考 [内容摘要] 优先购买权作为一项民事特权，在民法典中都有较为详细的规定，并相应地建立了比较完善的优先购买权制度。而在我国，虽然各级民事规范性文件亦对此进行了规定，但是由于没有引起足够的重视，规定仍然比较零乱且没有建立起统一的制度。目前，我国正致力于民法典的建设。民法是一部权利法，优先购买权是其中一项重要的民事权利。对于市场主体之间的利益的调整与均衡具有积极的意义。应该认识到，优先购买权具有优先性和附从性，是一种期待权和形成权。进而言之，优先购买权的性质应为“附延缓条件的形成权”。因此，建立科学完善的优先购买权制度是一个很重要的课题. 而且房屋承租人优先购买权是司法实践操作中的难点之一，本文从优先购买权设置的意义及历史渊源、房屋承租人优先购买权的定义及租赁权属性质、租赁房屋优先购买权的基本特征及条件、房屋优先购买权的限制等方面进行了探析。 [关健词] 优先购买权 法律性质 行使期限 一、优先权的法律性质及定义 （一）、优先购买权设置的意义及历史渊源 当前，学术界对于优先购买权产生是否包括当事人的约定仍存在分歧。否定说认为，优先购买权的主体只能由法律来规定，不能由当事人按照自己的意愿自由创设。还有人认为，在市场经济体制下，意思自治、合同缔结自由为民法的基本原则，财产的处分依法应尊重财产所有人的意愿，但是如果某项财产权的转让涉及对某些特定利害关系人(如承租人、典权人、共有人等)利益的保护，立法者应从公平、效益和维护社会生活正常秩序的价值取向出发，对此类特定利害关系人予以倾斜保护，在法律上赋予其优先购买的权利，使这些特定的人能够获得优先购买某项财产的权利，所以优先购买权应是法定的而不是约定的权利。在肯定说一方，比如台湾民法学者王泽鉴先生认为：“权利的发生，有基于当事人的法律行为者，有基于法律的规定者。就优先承受权言，其由当事人以契约订定者，民法虽无明文，但依契约自由原则，自应承认其为有效，但仅具有债权之效力。”因此，优先购买权的产生原因可以是法律规定，也可以是当事人约定。正是由于产生原因的不同，约定优先购买权与法定优先购买权的法律效力有所不同优先购买的权利设置的目的在于保护承租人的利益，保护承租人的基本生存和发展权，而对出租人承认承租人的优先购买权，从而最大限度的使其所有权和使用权一致，以稳定财产关系，使财产所有权和使用权统一于一个主体所享有。 　　在我国，优先购买权古已有之，古称佃租先买权虽无明文规定，但民法却普遍存在，民国初年为法律所认可。在我国台湾地区，优先购买权变通适用于基地、房屋等财产买卖。如台湾《土地法》第104条规定基地出卖时，地上权人、典权人或承租人有依同等条件优先购买之权。《台湾民法典》第426-2条规定：租用建筑房屋出租人卖出其基地时，承租人有依同等条件优先承买之权。在我国的多部法律中对房屋承租人的优先购买权进行了规定，1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》（以下简称《条例》）第11条：房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。1988年1月26日通过的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《意见》）规定：出卖人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第230条：出卖人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。　优先购买权，又称先买权，是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利这一制度在法国、德国、瑞士等国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中均有所规定。在我国大陆，《中华人民共和国民法通则》（以下简称为《民法通则》）、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》以及《中华人民共和国合同法》（以下简称为《合同法》）等法律分别规定了共有人的优先购买权、有限责任公司股东的优先购买权、合伙人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权等等。所谓房屋承租人优先购买权是指当出租人转让出租房屋时，房屋承租人在同等条件下，依法享有优于其他人购买该出租房屋的权利。 　　我国现行《合同法》出于保护承租人的利益，第249条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此为理论上所称的买卖不破租赁。第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利。这两条规定实质上是授予承租人具有物权效力。还有《担保法》司法解释第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权