房屋查封中的买受人异议问题之审视.doc

房屋查封中的买受人异议问题之审视 摘 要：民事诉讼或执行过程中，法院查封的房屋往往是第三人从出卖人处买得，或已预告登记或实现占有。对上述各情形，绝对依据体现物权要件主义的《物权法》第九条及现行最高人民法院有关规定进行处理，会导致对买受人的不公及造成社会不安定。鉴此，我们认为可以根据期待权理论，赋予买受人期待权具有对抗出卖人债权或物权的效力，从而达到维护房屋买受人合法权利、交易安全及社会稳定之目的，并且在理论上建立起更具中国特色的物权要件主义和期待权理论。 关键词：诉讼；查封；房屋；买受人；权利 一、房屋查封保全的现状 为了确保给付之诉的执行，诉讼保全在诉讼中的运用极为广泛。被保全的标的以银行存款和房屋为多，房屋保全又因为价值大和稳定，在保全总量中占有相当大的比重。 法院对于不动产之查封，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》之规定，有明确的要求。其中第九条即规定“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”由此可见，依据该规定，对于不动产之查封，其首先即是张贴封条或公告，其次才是要求登记机关协助办理有关禁止登记之手续。考量该规定之立法本意，乃是要求司法人员确认房屋之现实状态，以便确认查封之效果。但司法实践中，由于案多人少等诸多原因，对于不动产之查封往往是要求登记机关协助办理有关禁止登记之手续，对于房屋现状之考察以及公告、封条之张贴，往往无法顾及。但依据司法解释张贴公告或封条属于必须之行为。且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条也规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”所以，法院之查封也应当符合法定之要件才能有效。 二、保全诉讼之债权与协助办理过户请求权的冲突 当涉案房屋被保全，同时该涉案房屋出现买卖。此时便出现了房屋买受人和保全房屋申请人之间的利益矛盾。例如，原告王某起诉被告刘某民间借贷纠纷一案，在起诉时，王某申请法院对被告刘某的房屋予以查封，买受人张某于起诉前即与被告刘某签订了房屋买卖合同，并支付了房款。但于查封前未完成房屋产权过户手续。其后原告王某申请执行时，买受人张某提出异议。此时即出现了两种权利的冲突，是维护司法保全的权威，抑或是维护交易的便利安全？ 对于此种冲突，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从司法解释的文义来看，当买受人符合：第一，已经支付全部价款；第二，实际占有房屋；第三，对未办理过户登记手续的没有过错，这三个要件时，法院对被告房屋不得查封。即当且仅当买受人满足上述三要件时，房屋不可以查封。 但是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》并未对买受人未办理过户登记手续的没有过错的作出明确的规定。在现今，一套房屋价值颇大，对于一个善良人而言，应当合法合理地主张自己的权利。就合同履行而言考察买受人的过错，可以从以下几个方面进行判断： 首先，买受人是否在买卖合同约定的过户履行期届满后的合理期限内向出卖人主张过要求其履行过户手续。对于购买如此重大价值的房屋的买受人来说，及时甚至说是尽快过户取得房屋所有权，应当是每一个买受人所追求的。 其次，如前述，因房屋价值之重大，权利人应当积极行使自身权利而不能怠于权利之行使。在出卖人在买受人催告后仍长期未履行过户手续时，买受人应当积极地行使权利，即通过诉讼或仲裁依据买卖合同请求被告履行过户手续，并在诉讼或仲裁确认给付后，在出卖人拒不履行生效法律文书时买受人应当积极地请求人民法院为强制执行。 对于合理期间的界定，一般应当依据个案之情况予以判断，原《城市房屋权属登记管理办法》（现已失效）第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”同时《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”毕竟对于一个一般正常人而言，购买一套房屋需要积蓄数十年甚至更长的时间，也就是说买受人原则上应当在三个月内积极主动地行使自己的