维益家园营销思路12.13.doc

维益家园整体营销思路 市场分析 供销量对比 截止到10月底，2013年岳阳商品房累计成交套数7786套，批准预售面积累计61.77万平方米，成交面积累计96.4万平方米，总体来说，市场需求旺盛，供不应求。 这其中120-140㎡面积区间是岳阳市场销售的主力，10月份本区间销售套数占比为38.71%，占据全部销售套数的三分之一强。而从本项目来看，这一区间的户型占比达到60%以上，剩余房源多为紧凑型的两房两房，因此，从户型面积规划来说，项目的产品具有优势。 价格区间 就2013年的行情来看，岳阳市场以4000-5000元/㎡价格区间的楼盘为销售主力，而项目周边几个楼盘星河国际价格在4500-5000之间，新辉华府价格在5000左右，锦绣华城价格达到5400，因此实际来说，项目周边楼盘价格已经向5000大关靠拢，预计将在未来一年之内，突破5000大关。这对于项目以低价入市，打开市场知名度，十分有利。 销售套数 从市场数据来看，目前岳阳一年的销售量在11000套左右，平均月销售量为850-900套，因此，从销售套数来说，项目剩余的五六百套房源销售在一年内完成具备实现的可行性。 商铺销售 从商铺来看，11月非住宅网签套数为29套，即使在9、10、11月份这样的旺季，销售量也不过20-30套，岳阳商铺投资市场较小，商铺销售较为困难、 市场总结 从整体市场来看，项目住宅基本上属于市场主流面积区间，加上长炼机电定向开发属性，住宅销售十分有利。但是从商铺来说，本身岳阳市场非住宅投资市场较小，客户对商铺投资的概念不是很足，因此，商铺的销售将面临巨大困难。 项目价值体系 地段价值——打造岳阳未来“星沙”第六区 岳阳唯一的经开区，紧邻市中心，岳阳大道、巴陵大道双轴联通。经开区唯一的商业居住中心区白石岭路八字门区域上端，太阳桥市场、中南建材市场、青年路市场等市场5分钟辐射圈。 经开区未来居住文化中心规划，20万人口导入，架子山公园、107国道沿线风光带、影视、学校、行政、商业中心规划待建，体育中心初见雏形，金凤桥商业中心紧邻，未来发展潜力无限，发展轨迹紧跟长沙星沙区，未来将成为岳阳“第三区”。 交通价值——天时地利，岳阳门户 107国道，京港澳高速连接岳阳大道，机场规划出台，高铁岳阳站落户，本区域已经成为岳阳人出行省内国内的必经之地，地理优势明显。 同时作为外地人来岳阳的第一门户，本区域代表着和外地人岳阳的第一印象，未来必将打造代表岳阳形象的名片板块，是岳阳规划必威体育精装版，发展最快的区域。 品牌价值——长炼机电品牌，湖南中天布局三湘 长岭炼油，岳阳化工，巴陵油脂、洞庭氮肥，岳阳化工类国企规模较大，其中长炼机电式国企长岭炼油的分公司，对于拥有2万多人的长炼来说，项目拥有较好的切入点。但是相对于邵阳来说，长炼机电的品牌在岳阳房地产竞争激烈，品牌优势不属于独有资源。 同时本项目作为湖南中天置业布局三湘的重点项目，拥有利用湖南中天置业十余年的品牌开发优势，和国家二级开发资质，可以作为项目品牌保障的卖点， 规划价值——低容积率，人车分流 项目总建筑面积约为21万平米，属于岳阳本地中大型项目规模；项目容积率为2.79，从市场来看，容积率多为3以上，因此项目容积率较低，低密度建筑；车位1309个，车位比达到1:1，内部做到人车分流，大部分为地下车库，安全性较高，车位较为充足。 景观价值——中央景观主轴，宽阔景观视野 项目绿地率为35%，拥有一条中央景观主轴，并拥有主入口的大型水景广场，主景观气势磅礴，同时由于容积率较低，楼间距较大，楼栋之间布置有景观组团，户户有景。同时由于小区周边没有较高建筑，视野无阻碍，景观视野极远。 产品价值——实用紧凑户型，总价低，成长高 项目产品设计遵循紧凑实用原则，83-138㎡户型区间，83-89㎡两房，120-125㎡三房，135-138㎡四房，还有89㎡极致紧凑三房，面积紧凑，总价低，适合市场刚需。南北通透设计，客厅朝南，卧室飘窗等人性化设计。 服务价值——高素质人群，高品位生活 项目一般居民为长炼机电的职工，拥有较高的素质和管理空间，社区生活氛围较好。后期通过引进品牌物业管理，提供高素质的物业服务，可以保证小区居住的安全性和高素质。 投资价值——投资掘金第一波，经开区升值原始股。 总体来说，作为政府规划的经开区生态居住中心，项目近1.4万平米的商业将成为白石岭北路板块的第一个商业项目，未来将成为区域内的商业消费中心，占据商铺投资的先机。同时在目前区域开发起步阶段，正是房地产投资的洼地，现在进入，等于抢购了经开区投资的原始蓝筹股，财富掘金第一波。、 价值定位总结： 项目最大的硬伤在于周边环境为工业区，居民点较少，房地产环境不成熟，政府规划