第二章房地产市场及其运行规律.ppt

第二章 房地产市场及其运行规律 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场： 是指房地产商品交换的领域和场所。 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。 第一节 房地产市场概述 二、房地产市场的运行环境 影响运行活动各种因素的总和 社会 政治 经济 金融 法律 技术 资源 国际 第一节 房地产市场概述 三、推动房地产市场转变的社会经济力量 1、社会经济因素 社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。 2、社会经济力量 ——金融业的发展 　　　 ——信息、通讯技术水平的提高 ——生产和工作方式的转变 ——人文环境的变化 ——自然环境的变化 ——政治制度的变迁 第二节 房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 1、概念 房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 2、房地产需求的特点 1）房地产需求具有整体性 2）房地产需求具有区域性 3）房地产需求具有层次性 第二节 房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 3、类型 生产性、消费性、投资性 4、房地产需求的影响因素 1）收入的变化 2）其他商品的价格变化（替代品，互补品） 3）对未来的预期 4）政府政策的变化 （贷款利率，税费） 第二节 房地产市场的供求关系 二、房地产市场的供给 1、概念 房地产供给：是指在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。 2、房地产供给的特点 1）房地产供给缺乏弹性 2）房地产供给具有层次性 3）房地产供给具有滞后性 第二节 房地产市场的供求关系 二、房地产市场的供给 3、房地产供给的影响因素 1）房地产开发成本 2）政府政策的变化（土地增值税费） 3）对未来的预期 第二节 房地产市场的供求关系 三、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态。 第二节 房地产市场的供求关系 三、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 RE供求均衡原理的要义： 是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果 均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格，而且还包括供、需数量一致，二者缺一不可，且相互联系、影响 供、需数量一致，微观上，表示特定市场、特定房地产商品的供求数量相当、供求结构吻合；宏观上，表示一个城市或一个国家的RE供、需数量相一致 第二节 房地产市场的供求关系 三、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 RE供求均衡原理的现实意义： 在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整生产经营策略和计划； 在宏观层次上，国家应该运用税收、利