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第二章房地产市场及其运行规律
第二章 房地产市场及其运行规律 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场: 是指房地产商品交换的领域和场所。 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 是所有这些交换和流通关系的综合,体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。 第一节 房地产市场概述 二、房地产市场的运行环境 影响运行活动各种因素的总和 社会 政治 经济 金融 法律 技术 资源 国际 第一节 房地产市场概述 三、推动房地产市场转变的社会经济力量 1、社会经济因素 社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。 2、社会经济力量 ——金融业的发展 ——信息、通讯技术水平的提高 ——生产和工作方式的转变 ——人文环境的变化 ——自然环境的变化 ——政治制度的变迁 第二节 房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 1、概念 房地产需求:是指在一个特定时期内,消费者在各种可能的价格下,愿意而且能够购买的房地产数量。 2、房地产需求的特点 1)房地产需求具有整体性 2)房地产需求具有区域性 3)房地产需求具有层次性 第二节 房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 3、类型 生产性、消费性、投资性 4、房地产需求的影响因素 1)收入的变化 2)其他商品的价格变化(替代品,互补品) 3)对未来的预期 4)政府政策的变化 (贷款利率,税费) 第二节 房地产市场的供求关系 二、房地产市场的供给 1、概念 房地产供给:是指在一个特定时期内,房地产开发商在各种可能的价格下,愿意而且能够供给的房地产数量。 2、房地产供给的特点 1)房地产供给缺乏弹性 2)房地产供给具有层次性 3)房地产供给具有滞后性 第二节 房地产市场的供求关系 二、房地产市场的供给 3、房地产供给的影响因素 1)房地产开发成本 2)政府政策的变化(土地增值税费) 3)对未来的预期 第二节 房地产市场的供求关系 三、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 即供给与需求的均衡状态,是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致,而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态。 第二节 房地产市场的供求关系 三、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 RE供求均衡原理的要义: 是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果 均衡状态的构成要素,不但包括供、需价格,而且还包括供、需数量一致,二者缺一不可,且相互联系、影响 供、需数量一致,微观上,表示特定市场、特定房地产商品的供求数量相当、供求结构吻合;宏观上,表示一个城市或一个国家的RE供、需数量相一致 第二节 房地产市场的供求关系 三、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 RE供求均衡原理的现实意义: 在微观层次上,房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动,重视其均衡状态的状况,及时调整生产经营策略和计划; 在宏观层次上,国家应该运用税收、利
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