房地产估价师考试-估价案例与分析授课.doc

2006年房地产《估价案例与分析》授课 大铁锤在线解答 1、指错题中是不是把错误指出来就可以了？比如收益法中年有效毛收入有错的话，是不是就说“收益法中年毛收入有错”就可以，而不必将如何错改正写出来呢？？？ 答：一般来说，指错题只要指出何处有错即可。但是考试时要看清楚试卷的要求。 2、锤哥，有疑问请教： 在指错题中： 1.只要出现基准地价,就一定有未说明基准地价的内涵.构成.表达方式等么 2.管理费中,是否必说明包含水.电.气等,没交代,这算错么 3.两税一费的计算基数包含押金利息么 4.只将两种方法结果综合就得出结论,算是估价结果确定未说明理由么?怎样才算说明了理由的呢? 答： 1.当然不是“只要……就……”，如果试卷中已经说明了基准地价内涵，你怎么能还说它没说明呢？以前年度的考试指错题中，如果你指出的地方没错，不倒扣分的，只是不得分而已，所以才出现你说的这种情况。今后越来越严格，你这样做，恐怕会倒扣分也说不定。 2.管理费的费率一般应按照当地同类房地产开发项目的管理费用采用类似市场法的方法来求取，其构成一般为开发商的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按土地取得成本与开发成本之和乘以管理费率来求取，不要机械地理解它； 3.两税一费通常只是以售价为基数乘以费率来计算 4.如果2种方法得出的结果相近，直接就相加除2,就是属于“估价结果确定未说明理由”；如果加上一句“因为2种估价方法得出的结果相差不大，因此采用简单算术平均，求得其价格，”就算说明了理由。加权平均也是如此办理。 3、请教:理论书里第5.5.3.1节上说在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费，可是收益法里不需要扣除的啊 答：这个问题的确存在矛盾的地方，分别在《理论方法》教材的169页和206页上，其中，169页是错的，以206页为准。 4、你好,能否通俗的解释一下什么叫估价技术路线?书看了也中不太明白,谢谢 答：“估价技术路线”用最通俗的说法就是：先搞清楚要评估的是个什么内涵的价格，然后决定采取什么估价方法来得到这个价格。这个过程就是估价技术路线。打个比方说，我们想拿一个放在柜子顶上的鞋盒。柜子很高，无法直接够到。那么，它的“内涵”就是一个位于超出我们伸手就能够到的高度的物品。 技术路线就是：找一个椅子，站上去，这样就可以得到。当然，技术路线也有很多条。可以垫高我们的身高，可以采用手持晒衣杆去拨，甚至可以喊身高更高的人来取，等等。估价也是这样，案例教材中，划拨土地使用权评估，它的内涵就是“需要扣除出让金的土地价格”技术路线有好几条：可以先按出让地计算再扣除出让金，也可以按成本法累加各个组成部分，只是不加入出让金部分。 5、看了05年的考试题,想到一个问题,求教: 如果给出的租金是包含物业管理费的租金,如,每月房租为50元/平米(含3元/平米的物业管理费)请问: 1、此时计算有效毛收入时采用的的房租是否应为（50-3=47元）？ 2、在计算相应的房产税、管理费、营业税及附加时，采用收入是否是在（1）情况下计算所得的有效毛收入？ 答：在收益法中，我们计算租金毛收入后，要扣除一些项目，比如维修费、管理费、税费等。其中，如果物业管理费包涵在租金中，就意味着管理费这块不是由出租方承担，而是由承租方承担的。那么，在计算出租方的纯收益时，就不再将这部分作为出租成本扣除。我觉得你的计算过程不大对，应当先计算有效毛收入（即考虑了空置率后的毛收入），再扣除成本费用。不要把它们混在一起计算。 6、引用回复:在收益法中，我们计算租金毛收入后，要扣除一些项目，比如维修费、管理费、税费等。其中，如果物业管理费包涵在租金中，就意味着管理费这块不是由出租方承担，而是由承租方承担的。那么，在计算出租方的纯收益时，就不再将这部分作为出租成本扣除。 物业管理费包含在租金中,应该说是由出租方承担物业管理费用,我觉得,在计算出租方的纯收益时,应该是在出租方收到租户的租金中扣除出租方应缴物业管理公司的物业管理费,之后的金额才是出租方的毛收益,再在这个基础上来扣除比如维修费、管理费、税费等。 应该是这样理解的吧,欢迎指正,谢谢 答：通俗点说，毛收益就是直接得到的收入，有效毛收益就是考虑了空置率后的收入，其他支出部分都可以归在成本支出里面来计算。你那样认为，最终的结论还是会相同。但是，按锤子这种方法分列会更清楚直观。 7、老师考案例,相关知识是不是不用看了?理论与方法是不是只看那几种估价方法就可以了呢?基本制度与政策要全看还是只看其中的相关部分.希望老师指点. 答：如果今年你只考案例一门，那么相关知识和开发经营可以不看。理论方法和基本制度可以只看相关章节的部分内容。 8、自营的房地产在使用收益法时运营费用中房产税是按房产原值减１０％～ ３０％后的１．２％计，请问房产原值是指什