房地产估价师考试-估价案例与分析考试笔记.doc

一、问答题 估价工作程序（步骤）的确定 选择用什么方法 使用所选方法的主要步骤 确定最终估价额 市场法估价的基本步骤：搜集交易实例选取可比建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正（、权益、实物）求取比准价格收益法估价估价的基本步骤：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当率；选用适宜的计算公式求出收益价格。估价的基本步骤：土地取得费用土地开发费用管理费用投资利息销售税费开发利润假设开发法估价的基本步骤：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发建设期；预测开发完成后的房地产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息、销售费、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算。甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1、? 2、? 3、? 【答】1、在估价程序上应特殊注意：⑴ 被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作 (2分) 并在报告中作出相应说明 ⑵ 估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日 (1分) 并进行现场说明 (1分) ⑶ 公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人。(1分) 并由委托人向被拆迁人转交分户估价报告。(1分) 2、被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；(1分) 协商不成的，可以通过委托评估机构确定 (1分) 3、拆迁估价不考虑的房屋租赁因素的影响。(或：按完全产权评估) (1分) ⒋ 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问： 1、? 2、? 3、?280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问： 1、? 2、? 【答】1、错误。⑴由于三个交易实例经营规模不同，其中估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；(1分)【只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分】⑵未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益 (2分) ⑶不应采用年总收益，而应采用单位面积的年净收益；(2分) ⑷不应选用350万元作为估价对象的年净收益；【或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益】(2分)【说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解最高最佳使用原则给1分】 2、具体可选择过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法或未来数据资本化公式法确定 ⒍ 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作？1、选用假设开发法和市场法进行估价（1分）； 2、了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况（1分）； 3、了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本（1分）； 4、分析确定土地的最佳开发方案（1分）； 5、及开发完成后的市场经营模式（租或售）运用市场法（0.5分）和收益法等（0.5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等；如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格（1分）； 6、选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格（1分）； 7、综合二种方法的结果，确定最终估价结果（1分）； 8、根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告（1分）。某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。1、（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）；（2）、净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）；（3）、净利润已扣除