二、房地产业开发企业的总成本分析.doc

我国房地产企业开发费用分析 引言 房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一。上世纪90年代中期以来，房地产业对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用。房地产投资的平均增长率高于全社会固定资产投资的增长率，占全社会固定资产投资的比重逐年上升。2007年，房地产业投资高达25280亿元，占当年全社会固定资产投资的18.4%。 在房地产开发费用中涉及到前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和销售费用、财务费用和开发间接费用等诸多环节和因素。那么各个环节的的成本分布如何呢？市场各个主体之间的最终支付分布如何呢？本研究在9城市房地产业开发项目抽样调查的基础上对上述问题进行分析。 房地产投资变化图 2007年，房地产业投资占当年全社会固定资产投资的18.4%。 数据来源：国家统计局历年《中国统计年鉴》；2007年为统计公报数据。 一、调查数据的基本情况及主要指标解释 本部分通过调查数据进行实证研究，分析在房地产业总制出中各个环节的分布状况。我们所使用的调查数据来源于2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。 在所有调查企业中，民营企业占到了91.9%，国有企业占到了8.1%。所调查的开发企业中大、中、小型企业所占比例分别为19.4%、54.8%、25.8%；调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目所占比例分别为32.1%、35.8%和32.1%；开发项目的类型分别为：住宅项目（77.8%）、写字楼项目（16%）和商业用项目（28.4%）。在调查项目中，70.4%的为毛坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。 这次调查的数据分布比较符合我们的研究目的，能够使我们能够有效估计开发和销售阶段的各种税费情况。 这次调查的数据比较符合我们的研究目的。开发企业所在的城市不仅有一线城市（北京、上海、广州），还有一些二线和三线城市；调查样本来源的多样性，可以有效控制不同地域的制度性差异。在项目规模上，大、中、小型项目基本上各占三分之一左右，在项目类型上，住宅、写字楼和商业用项目所占比例也基本符合房地产开发的中80：20的实际分布情况。大多数调查项目都已经完成开发，处于销售或完成销售的阶段，这种状况能够使我们能够有效估计开发和销售阶段的各种税费情况。 当然这些数据也存在一些需要改进的地方。首先，数据样本量还不够大，全部样本只有81个项目；其次，虽然我们选择了不同地区的9个城市进行抽样，但是样本却主要集中在上海、广州等大城市，其他城市的样本量并不多。第三，完成销售的项目数量还不充分，只有25个。 样本项目的分布及进展情况 城市 企业数量 项目数量 项目进展情况 北京 1 7 5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本完成， 2008年底将完成销售 上海 29 30 13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中” 广州 19 31 6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于 “施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已 完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕 呼和浩特 5 5 4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建， 小高层园林景观规划中” 青岛 4 4 3个项目已入住，1个项目处于“销售中” 西安 1 1 苏州 1 1 尾盘销售阶段 成都 1 1 规划设计阶段 深圳 1 1 总计 62 81 在正式进行分析之前，有必要对本研究所涉及的几个主要指标进行界定。从企业财务的角度，开发项目的总成本等于直接成本和运营成本之和；但是从总成本的资金流向角度，则可以分为流向政府的部分和其他成本补偿。流向政府的部分主要是土地出让金（即土地成本）。开发项目的总费用支出等于总成本与总税收之和；但是从费用支出的流向角度，则又可以分为流向政府的部分以及其他的成本补偿。流向政府的部分主要是土地出让金和税收以及其他非税收费。开发项目的总销售收入的分配，则主要在三个方面：一是政府所得份额，包括土地出让金、税收和非税收费；二是非土地成本补偿；三是企业的“剩余”。 主要指标界定 企业财务角度 支付流向的角度 总成本= 直接成本+运营成本 政府（土地出让金）+其他成本补偿 总费用支出= 总成本+总税收 政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿 总销售收入= 开发项目的全部销售收入 政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余 企业剩余= 总销售收入-政府所得-非土地成本补偿 “剩余”≠利润